【案情】

  2005年9月23日，被告某市房產(chǎn)管理局向原告趙某頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)，載明趙某系訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)人。2007年3月，被告為第三人史某（買(mǎi)方）辦理了該房轉(zhuǎn)讓登記，收回了原告的房屋所有權(quán)證書(shū)，向史某頒發(fā)了房產(chǎn)證。當(dāng)年9月，史某又將該房出賣(mài)與第三人彭某。同年11月17日，被告向第三人彭某頒發(fā)了房產(chǎn)證。此后，原告趙某訴稱自己從未轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，被告沒(méi)有盡到法定的審查義務(wù)，憑一張假身份證辦理了過(guò)戶手續(xù)，程序違法。據(jù)此要求撤銷(xiāo)被告向史某、彭某分別頒發(fā)的房產(chǎn)證。

  【審判】

  法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與第三人史某之間不存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。被告在辦理轉(zhuǎn)移登記中，原告并未到場(chǎng)，相關(guān)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)中原告的署名、指紋均系偽造，又缺乏相關(guān)合同、協(xié)議、證明等，權(quán)屬轉(zhuǎn)移審核不實(shí)。鑒于史某的房產(chǎn)證已不存在，原告要求撤銷(xiāo)，法院不予支持。第三人彭某與史某之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，彭某的房產(chǎn)證書(shū)屬善意取得，原告要求撤銷(xiāo)彭某的房產(chǎn)證并為自己補(bǔ)辦房產(chǎn)證，法院不予支持。判決：確認(rèn)被告為第三人史某頒發(fā)房產(chǎn)證的行為違法，駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

  【評(píng)析】

  本案所爭(zhēng)執(zhí)的主要問(wèn)題：一是房屋登記機(jī)關(guān)在辦理過(guò)戶登記時(shí)應(yīng)盡到的合理審慎職責(zé)，該如何確認(rèn)；二是對(duì)發(fā)生多次房屋買(mǎi)賣(mài)的，該如何保護(hù)善意第三人的利益。

  關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，從本案事實(shí)看，主要是他人偽造原告的身份證件，冒充原告持其它合法手續(xù)與買(mǎi)受人共同辦理了轉(zhuǎn)移登記，而房屋登記機(jī)關(guān)要盡到合理審慎職責(zé)，對(duì)當(dāng)事人提供的虛假材料的審查，應(yīng)作形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？對(duì)此存在兩種觀點(diǎn)，一是只作形式審查，因?yàn)槿魧⑸矸葑C件真假作為合理審慎職責(zé)的內(nèi)容，對(duì)房屋登記機(jī)關(guān)工作人員太苛刻。二是應(yīng)作實(shí)質(zhì)審查。首先，房屋進(jìn)行登記的目的在于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的合法穩(wěn)定，它不僅有民事權(quán)利范疇也有行政權(quán)力范疇，有民事交易也有行政公示，權(quán)利變動(dòng)的手續(xù)繁瑣，其目的還在于保護(hù)公民的不動(dòng)產(chǎn)，特別是權(quán)利變動(dòng)主要以辦理過(guò)戶登記為準(zhǔn)，即所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不是以買(mǎi)賣(mài)房屋合同關(guān)系的成立有效為前提，而是以房屋登記機(jī)關(guān)的轉(zhuǎn)移登記即其內(nèi)部審核之時(shí)即房屋登記簿上載明的變動(dòng)內(nèi)容為準(zhǔn)，在發(fā)放房產(chǎn)所有權(quán)證之時(shí)才發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即買(mǎi)受人才真正取得房屋所有權(quán)。因此，對(duì)房屋登記機(jī)關(guān)若僅要求從形式審查即完成轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)容，對(duì)當(dāng)事人來(lái)講存在草率或不負(fù)責(zé)任，也不符合維護(hù)交易穩(wěn)定的司法原則。其次，目前從技術(shù)層面看，身份證識(shí)別裝備已經(jīng)出現(xiàn)，同時(shí)經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)和公安系統(tǒng)身份證管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)也非難事，通過(guò)科技手段完全可以避免用偽造身份證件處分他人財(cái)產(chǎn)的行為發(fā)生。筆者認(rèn)為，對(duì)房屋登記機(jī)關(guān)合理審慎職責(zé)的內(nèi)容范圍，應(yīng)從嚴(yán)掌握，要做到實(shí)質(zhì)審查。

  關(guān)于第二個(gè)問(wèn)題，我國(guó)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在登記機(jī)關(guān)未履行審慎義務(wù)已經(jīng)辦理過(guò)戶登記的案件中，法院應(yīng)依法保護(hù)善意第三人的權(quán)利。本案中，第三人彭某取得房屋所有權(quán)證，原告要求撤銷(xiāo)應(yīng)予以駁回。

  （作者單位：河南省焦作市中級(jí)人民法院 沁陽(yáng)市人民法院）