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行政訴訟 |
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| 農(nóng)村房屋行政確權(quán)糾紛中原告的訴訟主體資格 |
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作者：行政訴訟律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.anthonyjohnsonjr.com
時(shí)間：2010/12/28 10:58:00 |
農(nóng)村房屋行政確權(quán)糾紛中原告的訴訟主體資格
一、案情簡(jiǎn)介
1995年12月16日，孫某父母與孫某三兄弟簽訂“房契”，將孫某父母所有的位于門頭溝某村的8間房屋分為三份，并將北屋東側(cè)兩間分給孫某。“房契”備注中注明，房屋分割后孫某三兄弟每月給付父母贍養(yǎng)費(fèi)70元，父母的醫(yī)療費(fèi)由兄弟三人平均分擔(dān)，孫某交補(bǔ)償金二千元作為其三弟的修繕?lè)课菘铐?xiàng)，且其當(dāng)場(chǎng)將款項(xiàng)交付給了其三弟�！胺科酢焙炗喓�，兄弟三人按協(xié)議分別搬入各自所分房屋。2007年3月15日，孫某父母以兄弟三人拖延扣減贍養(yǎng)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)為由做出“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”，決定撤銷1995年12月16日所簽之析產(chǎn)“房契”，并要求三人離開(kāi)所分房屋。2007年3月29日，房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)孫某之父的房屋所有權(quán)變更登記申請(qǐng)作出“同意確權(quán)，準(zhǔn)予發(fā)證”的審核，將位于北京市門頭溝區(qū)某村的8間房屋登記于孫某之父名下，并于2007年4月9日向?qū)O某之父頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。
原告孫某以房屋登記機(jī)關(guān)為被告提起行政訴訟，孫某之父作為第三人參加訴訟。被告認(rèn)為，原告孫某不具備提起行政訴訟的主體資格，孫某不是所訴行政行為的相對(duì)人，亦不是所訴行政行為的利害關(guān)系人，故不具備提起本行政訴訟的主體資格，被告向第三人孫某之父頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)，具有法定職權(quán)，申請(qǐng)人遞交材料齊全，審查程序合法，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告孫某的訴訟請(qǐng)求。
二、審理結(jié)果
法院經(jīng)審理認(rèn)為，1995年12月16日房契簽訂后孫某之父按照協(xié)議將贈(zèng)予孫某的兩間房屋交付孫某，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為被告向第三人頒發(fā)房屋所有權(quán)證這一具體行政行為，與原告孫某具有法律上的利害關(guān)系。本案第三人孫某之父申請(qǐng)辦理變更登記時(shí)，提交的《北京市郊區(qū)土地房產(chǎn)所有證》顯示，第三人孫某之父取得該《北京市郊區(qū)土地房產(chǎn)所有證》時(shí)，土地性質(zhì)為私有。本案被告作出具體行政行為的依據(jù)為《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，該辦法第2條規(guī)定：“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記”，被告受理第三人房屋所有權(quán)變更登記申請(qǐng)后，依據(jù)第三人提交的土地性質(zhì)為私有的《門頭溝私有房產(chǎn)證明》辦理房屋所有權(quán)變更登記，首先應(yīng)查明所要變更登記的房屋，現(xiàn)土地性質(zhì)是否屬于國(guó)有土地。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，被告為第三人孫某之父辦理的房屋所有權(quán)變更登記，沒(méi)有法律根據(jù)。最終判決撤銷了被告頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。
三、評(píng)析意見(jiàn)
本案中，被告對(duì)第三人提交的申請(qǐng)材料上載明“私有”的土地上的農(nóng)村房屋依《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》進(jìn)行登記，其未盡到審查義務(wù)的事實(shí)是明顯的，但原告的訴訟主體資格問(wèn)題是法院審查被告具體行政行為合法性的前提。
關(guān)于孫某是否具有原告資格，主要有兩種觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依登記生效，本案中，孫某依“房契”取得其父母的房屋，但是并未辦理所有權(quán)變更登記，依不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更“登記生效”的原則，應(yīng)視為房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，因此孫某與被告對(duì)該房屋的權(quán)屬確認(rèn)登記行為沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，不具有原告資格。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案所涉房屋為農(nóng)村房屋，目前我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村房屋權(quán)屬變動(dòng)沒(méi)有強(qiáng)制登記的規(guī)定，農(nóng)村房屋可以在合法協(xié)議的基礎(chǔ)上依交付取得，本案中，分給孫某的兩間房屋已實(shí)際交付，孫某入住十年之久，已取得這兩間房屋的所有權(quán)，因此孫某與被告對(duì)該房屋的權(quán)屬確認(rèn)登記行為有法律上的利害關(guān)系，具有原告資格。
筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：
1、孫某父母與孫某三兄弟所簽“房契”合法有效
農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)是受到嚴(yán)格限制的，這主要是因?yàn)榉课萘鬓D(zhuǎn)必然涉及宅基地流轉(zhuǎn)，而宅基地流轉(zhuǎn)是受到我國(guó)法律法規(guī)嚴(yán)格限制的。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第10條的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，可能損害集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，因而受到嚴(yán)格限制。目前我國(guó)法律法規(guī)僅有對(duì)宅基地初始審批的規(guī)定，即針對(duì)宅基地使用權(quán)的原始取得，而未有關(guān)于宅基地權(quán)利移轉(zhuǎn)的審批核準(zhǔn)手續(xù)的規(guī)定�！锻恋毓芾矸ā返�62條第4款進(jìn)一步規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。由此也可以看出，農(nóng)村房屋的出賣、流轉(zhuǎn)行為并非必然違法無(wú)效。一般來(lái)說(shuō)，如果出讓方和受讓方均系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則處分行為應(yīng)當(dāng)以認(rèn)定為合法有效為宜。
本案中，1995年孫某父母與孫某三兄弟簽訂“房契”，實(shí)際上對(duì)房屋進(jìn)行了分割析產(chǎn)，由于父子均屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且宅基地、房屋的面積、用途等均未因析產(chǎn)行為受到影響，并不違反法律的相關(guān)規(guī)定，因此，該“房契”應(yīng)當(dāng)是合法有效的。
2、孫某父母撤銷“房契”的行為無(wú)效
從合同的角度來(lái)看，1995年孫某父母與孫某三兄弟簽訂的“房契”具有贈(zèng)與合同的性質(zhì)，即孫某父母將自己所有的房屋無(wú)償給予孫某三兄弟，受贈(zèng)人表示接受。贈(zèng)與合同簽訂后，孫某當(dāng)即履行了給付其三弟2000元補(bǔ)償款的義務(wù)，孫某父母向兄弟三人交付了房屋，三人攜家眷入住。
2007年3月15日，孫某父母以“十多年來(lái)，所發(fā)生的贍養(yǎng)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)有的搪塞推諉、有的拖延折扣”為由做出“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”，該決定是否會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生影響？根據(jù)《合同法》的規(guī)定，贈(zèng)與人在三種情況可以撤銷贈(zèng)與：一是在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與；二是受贈(zèng)人有嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬、對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行、不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)三種情形之一的，且贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)在自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使；三是因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈(zèng)與，且應(yīng)當(dāng)自其知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起六個(gè)月內(nèi)行使。
按照物權(quán)法的一般原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓原則為登記生效，目前，我國(guó)城市房屋的物權(quán)流轉(zhuǎn)受公示公信原則約束，但是對(duì)農(nóng)村房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移尚無(wú)登記生效之規(guī)定�！斗课莸怯涋k法》第82條規(guī)定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記”，而并無(wú)關(guān)于農(nóng)村房屋所有權(quán)變更“應(yīng)當(dāng)”登記的規(guī)定，相關(guān)法律也未規(guī)定農(nóng)村房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移依登記生效。因此，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)自交付之時(shí)轉(zhuǎn)移。1995年“房契”簽訂后，孫某之父母即向?qū)O某交付了房屋，房屋所有權(quán)隨即發(fā)生轉(zhuǎn)移。
可見(jiàn)，孫某父母所做出的“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”是在財(cái)產(chǎn)交付后做出的，必須符合法定情形才能依法撤銷。本案中，孫某三兄弟可能符合“對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行”“不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)”的情形，“十年來(lái)”三兄弟一直如此，而孫某之父母并未在知道撤銷原因之日起一年內(nèi)及時(shí)行使撤銷權(quán)，而是在十年后才提出，不符合法律規(guī)定。因此，撤銷“房契”的行為應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。
3、被告的頒證行為對(duì)孫某的房屋所有權(quán)產(chǎn)生影響
基于以上分析可以得知，孫某已經(jīng)于1995年合法取得北京市門頭溝區(qū)某村8間房屋中的北屋東側(cè)2間的所有權(quán)。然而，2007年被告將8間房屋全部登記于孫某之父名下，并向?qū)O某之父頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的證明。房屋登記行為是國(guó)家公權(quán)力對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行登記確認(rèn)的行為，性質(zhì)上屬于行政確認(rèn)行為，被告通過(guò)頒發(fā)房產(chǎn)證將8間房屋全部確認(rèn)給孫某之父而否定了孫某對(duì)其中2間房屋的所有權(quán)，從而對(duì)其合法權(quán)益產(chǎn)生影響。
綜上，原告孫某作為涉案部分房屋的所有權(quán)人，與被告向第三人孫某之父頒發(fā)房產(chǎn)證的行為具有法律上的利害關(guān)系，具有本案原告資格。
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