以下各事項(xiàng)必須注意：

　　一、在拆遷區(qū)的二手房買賣

　　二、已有銀行按揭的二手房的買賣

　　三、夫妻共有的二手房買賣

　　四、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣

　　五、欠物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的二手房買賣

　　六、拍賣時(shí)的二手房買賣

　　七、已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣

　　八、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣

　　九、有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易

　　一般來講，二手房買賣時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)會較高，法律問題比較多，原因是二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。

　　注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣

　　有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資�；蛘呤琴I了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營，所以在談房價(jià)時(shí)，價(jià)格走勢較高。在購買時(shí)買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。誰知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因?yàn)槟抽_發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對于這位因投資而高價(jià)從舊房主手里買來的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來說就是十分不合適的。而開發(fā)商決不會因?yàn)檫@位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。

　　這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進(jìn)行投資購房的人，在進(jìn)行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項(xiàng)目，國家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。

　　注意事項(xiàng)之二：已有銀行按揭的二手房的買賣

　　有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。他主動出示了其購房時(shí)與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時(shí)這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會隨時(shí)收回房產(chǎn)的。

　　在購買此類的二手房時(shí)，購房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的“五證”。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時(shí)，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人會將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應(yīng)該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？

　　像這類二手房的買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房時(shí)，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價(jià)款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購房人就要格外謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@時(shí)該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個法律關(guān)系的變化都影響著另外一個法律關(guān)系。

　　雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù)  主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人——二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人——二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。所以對于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權(quán)人。

　　在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議。同時(shí)還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。

　　二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達(dá)成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。

　　所以購買此類二手房的投資人應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？

　　因?yàn)榇祟惗�手房�?fù)雜的法律關(guān)系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關(guān)人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購買此類二手房時(shí)應(yīng)當(dāng)格外注意。

　　注意事項(xiàng)之三：夫妻共有的二手房買賣

　　根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn)，在婚姻解除時(shí)，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在二手房買賣時(shí)，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因?yàn)槎�手房主人的婚姻變故而�?dǎo)致無效，有時(shí)還會引起其他麻煩。

　　有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應(yīng)該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見證，以證實(shí)其真實(shí)性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，最后在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)會遇到障礙。

　　另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù)雜，針對夫妻的共有財(cái)產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實(shí)際上可以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書實(shí)際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應(yīng)該警覺，這個二手房到底該不該買。

　　注意事項(xiàng)之四：共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣

　　有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。因?yàn)檫@類二手房是幾人共同擁有的共有財(cái)產(chǎn)，所以任何一個人都無權(quán)單獨(dú)處置共有的房產(chǎn)，不管這個人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購房人應(yīng)與所有共有人見面，了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應(yīng)該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權(quán)委托書應(yīng)該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。

　　如果共同所有人里有一個人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。所以在購買共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時(shí)，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。

　　注意事項(xiàng)之五：欠物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的二手房買賣

　　我們知道，越是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)越高，有的高級住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到每平方米每月2．5美元或3美元。而高級住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在100平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)或煤氣、取暖費(fèi)也會相對較高，在購買這類高檔住宅的二手房時(shí)就應(yīng)該注意上述問題。

　　在簽訂高檔二手房買賣合同時(shí)，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都搞清楚，最好在交易時(shí)徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費(fèi)單來找麻煩。

　　注意事項(xiàng)之六：拍賣時(shí)的二手房買賣

　　拍賣二手房的背景較為復(fù)雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務(wù)到期無力償還，被銀行訴至法院，進(jìn)行拍賣。有的是作為抵押物擔(dān)保，抵押期到抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣。也有的情況是二手房主人因經(jīng)濟(jì)或刑事犯罪，法院拍賣其房產(chǎn)并沒收其財(cái)產(chǎn)等等。

　　這時(shí)往往是購進(jìn)二手房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榕馁u的價(jià)格可能會較為理想。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費(fèi)用，拍賣機(jī)構(gòu)一律不予過問。例如物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、暖氣費(fèi)、國際電話費(fèi)和國內(nèi)長途話費(fèi)等。因?yàn)樵�房主人已�?jīng)因各種原因早已無力償付上述費(fèi)用，而拍賣方一般是債權(quán)人或法院。當(dāng)拍賣完畢，受益人會立即領(lǐng)錢走人，其他的費(fèi)用則無人會過問，而這些費(fèi)用很可能由于房產(chǎn)的不可移動性，而仍然會由有關(guān)人士前來催繳，所以拍賣房購買人會發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務(wù)之中。

　　所以購買拍賣房的投資人在應(yīng)拍前應(yīng)該了解被拍賣房產(chǎn)的有關(guān)情況，并制定相應(yīng)方案，一旦應(yīng)拍成功，如何面對和處理一大堆的債務(wù)。這些情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關(guān)法律文件。

　　注意事項(xiàng)之七：已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。同時(shí)購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來。怎樣有效避免這種風(fēng)險(xiǎn)呢？在實(shí)際案例中，的確有人將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房價(jià)款后離開，等抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復(fù)雜的法律糾紛。

　　購買該類二手房風(fēng)險(xiǎn)防范的方法是在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強(qiáng)調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，最好請抵押權(quán)人出具書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對購房人在法律上比較有保障。同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　注意事項(xiàng)之八：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣

　　由于各種歷史原因或因?yàn)椴煌�的機(jī)構(gòu)變動，會導(dǎo)致原來的法律關(guān)系的調(diào)整。原來法律關(guān)系的主體因?yàn)闅v史的沿革與變化也會導(dǎo)致原來法律關(guān)系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動，有時(shí)甚至不清。例如原來的某個國家機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)整，變成公司，以后該公司又一分為二劃人兩個其他公司，而這兩個其他公司又因股份制改造進(jìn)行資產(chǎn)重組和剝離，有的部分歸人一股份公司，有的部分歸人一成立的有限責(zé)任公司或三產(chǎn)。而原來的那個原始國家機(jī)關(guān)擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，歷經(jīng)幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產(chǎn)權(quán)單位的名稱仍然是原始的國家機(jī)關(guān)，所以幾家與原始國家機(jī)關(guān)有牽連的公司都自稱原國家機(jī)關(guān)的房產(chǎn)應(yīng)該歸其所有�，F(xiàn)在實(shí)際擁有這些舊房產(chǎn)的公司要向新的投資人轉(zhuǎn)讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置權(quán)，面對這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房產(chǎn)到底該怎樣辦？

　　首先應(yīng)該理清這些舊房產(chǎn)的法律歸屬和法律關(guān)系。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位名稱仍是已不存在的原始國家機(jī)關(guān)，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都會有上級機(jī)關(guān)的紅頭文件，以及原始國家機(jī)關(guān)對待機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)公司，后又因公司分家劃分其財(cái)產(chǎn)的內(nèi)部文件，最后是股份制改造對國有資產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個公司才是舊房產(chǎn)真正的所有人。盡管歷經(jīng)調(diào)整，雖然舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證名稱沒有變更，但實(shí)際擁有人已經(jīng)改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產(chǎn)的歷史沿革。所以在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實(shí)際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級機(jī)關(guān)的證明到房屋土地管理機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

　　在舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里，投資人應(yīng)要求舊房產(chǎn)實(shí)際所有人出具保證函，保證在關(guān)于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭議時(shí)，保證人應(yīng)該承擔(dān)所有法律責(zé)任。這就在法律上保障了購買人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭議排除在購買人的法律責(zé)任之外。對于有的法律關(guān)系不清、權(quán)屬也不確定的舊房產(chǎn)，建議購房人未理清之前，最好不應(yīng)貿(mào)然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。

　　注意事項(xiàng)之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易

　　由于社會上各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。例如有的房產(chǎn)被法院強(qiáng)制查封；有的處于拍賣過程中；有的是正在訴訟中的標(biāo)的物；有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，正處在訴訟審理確權(quán)過程之中；還有的房產(chǎn)就要被拿去抵債。有的房產(chǎn)屬于合建項(xiàng)目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。

　　出賣人在處理上述房產(chǎn)時(shí)，大都在價(jià)格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因?yàn)榉慨a(chǎn)本身不會說話。但當(dāng)購房人一旦與賣房人簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付了第一筆款項(xiàng)后，購房人就失去了自控權(quán)。購房人常常會處在兩難境地。退回吧，收不回已支付的款項(xiàng)，繼續(xù)支付吧，不能明明望著是一個懸崖而往下跳，真是進(jìn)退兩難。

　　在購買諸如此類的房產(chǎn)時(shí)，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應(yīng)該是全面的、綜合的。尤其是大額的二手房買賣需要調(diào)查出賣人的財(cái)務(wù)報(bào)表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項(xiàng)目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。

　　二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房買賣有時(shí)會遇到很好的商業(yè)機(jī)會，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和障礙也比較多。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房市場也會越來越大，二手房的商機(jī)也會隨著增加。二手房投資者只要把握好商機(jī)，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關(guān)，制作好完善的法律文件，在決策前做好詳細(xì)的法律與商務(wù)調(diào)查，還是能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)從而順利完成交易的。