二手房交易中常見(jiàn)反悔糾紛處理
    二手房買(mǎi)賣(mài)已成為房產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的一種交易類(lèi)型。筆者根據(jù)辦案實(shí)際,對(duì)二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方反悔的情況進(jìn)行匯總,并提供法律對(duì)策,以提倡和諧購(gòu)房。
    二手房交易中賣(mài)方反悔的原因主要有以下五種：一、賣(mài)方以出售房屋時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由,主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
    依據(jù)現(xiàn)行法律,如果出售的房屋是共有財(cái)產(chǎn),賣(mài)方在出賣(mài)時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則,就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。司法實(shí)踐中,常有共有人以出售房屋時(shí)沒(méi)有征得己方同意或者追認(rèn)為借口,要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但是,當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí),買(mǎi)方在買(mǎi)房時(shí)很難判斷其所購(gòu)房屋是一人所有或是共同共有。
    律師觀點(diǎn)
    《物權(quán)法》第106條規(guī)定“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)
    (一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;
    (二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;
    (三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(二)項(xiàng)和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條也有類(lèi)似的規(guī)定�？梢�(jiàn),我國(guó)法律已經(jīng)確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件,即買(mǎi)方受讓房屋時(shí)出于善意,并支付了合理對(duì)價(jià)并進(jìn)行了登記,則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā),認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,允許買(mǎi)方取得房屋的所有權(quán)。
    在審判實(shí)踐中,按照上海市高級(jí)人民法院的司法文件,區(qū)別不同的情形分別處理
    一是房屋出售時(shí),權(quán)利登記僅為賣(mài)方一人的,基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則,買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方系房屋的完全權(quán)利人,其與賣(mài)方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)方存有過(guò)錯(cuò),與賣(mài)方惡意串通,損害其他共有人利益的除外。
    二是房屋出售時(shí),權(quán)利登記為數(shù)人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定,在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下,應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方有代理權(quán),符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的,應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。
    買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,當(dāng)房屋成交價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),賣(mài)方要求認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
    為了促成交易,在買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中,有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱(chēng)“陰陽(yáng)合同”)一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報(bào)以及過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)使用(合同上的交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低);另一份則是買(mǎi)賣(mài)雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議(這份買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價(jià)格才是真實(shí)的交易價(jià)格)。由于可以少繳稅費(fèi),所以,買(mǎi)賣(mài)雙方樂(lè)于其成。但是,陰陽(yáng)合同是一種違規(guī)行為,在給當(dāng)事人帶來(lái)利益的同時(shí),也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣(mài)方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方后,買(mǎi)方拒絕按照真實(shí)的合同支付購(gòu)房款,雙方就容易產(chǎn)生糾紛。
    律師觀點(diǎn)
    買(mǎi)賣(mài)雙方簽署陰陽(yáng)合同以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費(fèi)附加等稅費(fèi),造成國(guó)家稅款大量流失的同時(shí),也對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的有效實(shí)施造成了不良影響。
    根據(jù)上海市高級(jí)人民法院的司法文件,對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致的情況,根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則,原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等,而故意在此后的合同中訂立虛假價(jià)格的,因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思,且具有非法目的,不應(yīng)予以認(rèn)定,仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時(shí),除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外,還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。
    再則,交易風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí),賣(mài)方可能拿不到全部房?jī)r(jià)款;而買(mǎi)方雖然少繳了契稅,但再度賣(mài)房時(shí)就要為此時(shí)的貪小便宜而“埋單”,承擔(dān)更多的個(gè)人所得稅和土地增值稅。如果說(shuō)偷稅達(dá)到犯罪的程度,當(dāng)事人還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此,一定要考慮到陰陽(yáng)合同所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)和高對(duì)價(jià)。