舊城改建:“土地財政”突破的最弱防線

　　在新拆遷條例實(shí)施前,舊城改建、危房改造是一些地方政府經(jīng)常用來進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的借口。新拆遷條例實(shí)施后,如果不能準(zhǔn)確把握新條例當(dāng)中的法律精神,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)“公共利益”的條件限定,那么,舊城改建很可能會成為土地財政繼續(xù)興風(fēng)作浪的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　姜明安分析到,為了平衡城市發(fā)展和保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)的關(guān)系,新拆遷條例列舉了六種情形屬于公共利益,可以作出征收決定。其中有的條款操作空間較大,比如關(guān)于舊城改建的規(guī)定:“由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要”。這里并沒有完全排除隱藏在公共利益之下的商業(yè)牟利,很多商業(yè)開發(fā)可藉此披上“合法征收”的外衣。

　　那么該如何避免這種情況發(fā)生呢?北大法學(xué)教授王錫鋅提出,這需要地方政府部門積極落實(shí)政府信息公開制度,將舊城改建的原因、規(guī)劃及補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容予以完全公開,接受是否“符合公共利益”的審查和監(jiān)督。同時,那些具有立法權(quán)的地方人大、政府在制定相關(guān)的地方法規(guī)、規(guī)章時,一定要嚴(yán)格按照新拆遷條例“危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后”的法律限定,準(zhǔn)確界定舊城改建的定義,不隨意做擴(kuò)大解釋。

征收聽證:謹(jǐn)防被征收人的意志被架空

　　為了防止出現(xiàn)侵犯公民合法財產(chǎn)權(quán)的行政強(qiáng)拆現(xiàn)象,新拆遷條例完善了尊重被征收人意志的規(guī)定。如在條例第11條中規(guī)定:“因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案�！�

　　姜明安指出,在新拆遷條例第二次征求意見稿中,曾經(jīng)規(guī)定因危舊房改造的需要征收房屋的,需要有90%以上被征收人的同意。對于這一條,當(dāng)時許多地方政府的抵觸情緒是相當(dāng)強(qiáng)烈的。后來新條例正式出臺后,這一條被拿掉了,代之以比較模糊的“多數(shù)人”。同時也規(guī)定:“市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案�！边@里就存在一個問題:真正參加聽證會的不光有被征收人,也包括公眾代表,不能排除一些地方政府在公眾代表成員組成上做文章,對被征收人的意志進(jìn)行惡意稀釋。

　　對此,王錫鋅認(rèn)為,要防止被征收人意志遭架空,市、縣級人民政府在組織聽證時,應(yīng)認(rèn)真落實(shí)我國聽證程序的相關(guān)法律規(guī)定,維護(hù)被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán),實(shí)現(xiàn)決策的科學(xué)、客觀和公正,嚴(yán)防聽證程序走過場。

房屋評估:可操作空間依然很大

　　新拆遷條例最大的亮點(diǎn)就是規(guī)定了征收補(bǔ)償額按市場評估價確定的原則。但姜明安指出,通過確定房屋評估機(jī)構(gòu)及制定評估辦法,地方政府在征收補(bǔ)償方面仍然可以有很大的操作空間。

　　比如根據(jù)新拆遷條例第十九條的規(guī)定:“被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定�！钡诙�十條規(guī)定:“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定�！边@里評估機(jī)構(gòu)的確定辦法交由地方制定,仍讓人擔(dān)心評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性難免受到影響。

　　對此,王錫鋅提出,應(yīng)嚴(yán)格審核地方政府對房屋評估所制定的相關(guān)地方規(guī)章,降低通過操縱評估程序來肆意壓低征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的操作空間。

　　王錫鋅同時指出,土地征收、房屋拆遷將是一個長期的利益博弈過程,由此產(chǎn)生的一系列矛盾沖突,不會隨著一部新拆遷條例出臺而萬事大吉。今后應(yīng)該特別注意防止地方政府采取直接對抗或巧妙規(guī)避、架空等手段,阻撓新條例在各地的順利實(shí)施。