二是房屋的用途對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的確定有重要影響，房屋和土地用途與補(bǔ)償費(fèi)用的高低有密切關(guān)系。因此，為了防止被拆遷人臨時(shí)改變房屋和土地用途等，增加拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)，謀取不正當(dāng)?shù)睦妗?/DIV>
三是在租賃房屋的情況下，增加了訂立補(bǔ)償安置協(xié)議的當(dāng)事人，增加了拆遷工作的環(huán)節(jié)和難度。既然已經(jīng)確定了拆遷范圍，拆遷范圍內(nèi)的房屋很快將被拆除，無(wú)論是對(duì)房屋所有人，還是對(duì)房屋承租人或拆遷人，不增加新的房屋租賃都是合適的，可以防止矛盾糾紛的發(fā)生，促進(jìn)拆遷工作的順利完成。
利潤(rùn)、市場(chǎng)占有率等無(wú)形損失通常是不予補(bǔ)償?shù)�。停產(chǎn)停業(yè)損失只對(duì)商業(yè)用房適用，不適用于住宅用房。
若上述程序完結(jié)后，經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人給予補(bǔ)償并將補(bǔ)償款提存后，可以拆遷。以后待所有權(quán)人得到確認(rèn)后，再將提存的補(bǔ)償款支付給所有權(quán)人。
答：可以委托。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條：“房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。
房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。”
答：房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
答：《新條例》第八條：“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
因此，從上述條文可以看出，“三舊改造”能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益需要，經(jīng)政府依法決定后，可以實(shí)施拆遷。
答：《新條例》第九條：“依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。
制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證�！�
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案�！�
答：主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《民事訴訟法》、《行政訴訟法》等。
31、“三舊改造”中是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估？對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用有何要求？
答：《新條例》第十二條：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用�！�
答：拆遷房管部門(mén)代管的房屋，代管房屋有使用人的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；代管房屋無(wú)使用人的，由代管人選擇補(bǔ)償安置方式。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房仍由房管部門(mén)代管；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，貨幣補(bǔ)償金額由代管人專(zhuān)戶(hù)存入銀行。
被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人下落不明又無(wú)合法代理人的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，并就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。待產(chǎn)權(quán)人明確后再予以補(bǔ)償安置。
答：拆遷主管部門(mén)針對(duì)每個(gè)拆遷地塊的實(shí)際情況，制訂獎(jiǎng)勵(lì)辦法，以鼓勵(lì)被拆遷人配合拆遷工作。如被拆遷人超過(guò)期限仍未能達(dá)成協(xié)議的，則不予獎(jiǎng)勵(lì)，所以越到最后簽約，得到的獎(jiǎng)勵(lì)越少。而且最終法院有依法強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。
答：拆遷雙方當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、過(guò)渡方式、搬遷期限、過(guò)渡期限等內(nèi)容經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成協(xié)議的，拆遷方可報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定并公告，對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。
答：被拆遷房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，并就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。待房屋權(quán)屬明確后再給予補(bǔ)償安置。
答：貨幣補(bǔ)償是指經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄房屋產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格對(duì)被拆除房屋的所有人以貨幣形式給予補(bǔ)償?shù)男袨�。一般情況下，經(jīng)評(píng)估被拆遷人得到的補(bǔ)償資金，可以在市場(chǎng)上選購(gòu)到適合自己的住房。
答：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建成或購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補(bǔ)償資金去市場(chǎng)購(gòu)房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點(diǎn)可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。產(chǎn)權(quán)調(diào)換盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按照等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷人房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。
《新條例》第十三條：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄�、解釋工作�?/DIV>
房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回�！�
第十四條：“|被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟�！�
40、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議包括哪些主要內(nèi)容？
答：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房屋面積和安置地點(diǎn)、拆遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的辦法等條款。但是，并非所有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞讲煌_定。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)�，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等。
41被征收房屋價(jià)值如何確定？
答：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
分析：根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積，通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估確定。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。實(shí)物是其中具體的部分，如建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、外觀(guān)、質(zhì)量、功能和土地的形狀等。權(quán)益是其中無(wú)形的部分，如房屋的所有權(quán)（占有、使用、收益和處分的權(quán)利）、使用權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。對(duì)房地產(chǎn)而言，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、裝修的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價(jià)值就有很大的差異，所有兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有所不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，其價(jià)值也可能有所不同。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車(chē)站、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校等）的距離，周?chē)h(huán)境、景觀(guān)等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)性，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。
42、拆除產(chǎn)權(quán)不明確的房屋為什么要先辦理證據(jù)保全？
答：拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不確定，因此無(wú)法進(jìn)行補(bǔ)償安置。拆遷人應(yīng)向公證機(jī)關(guān)提交證據(jù)保全申請(qǐng)，按公證機(jī)關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對(duì)公證機(jī)關(guān)出具的法律文書(shū)立案歸檔以備查用。
一是要求拆遷人確定補(bǔ)償安置方案，須得到拆遷管理部門(mén)的批準(zhǔn)；
二是要求對(duì)拆遷房屋作勘察記錄，對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。將房屋的坐落位置、朝向、面積（建筑面積）、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)、成新的程度記錄下來(lái)，同時(shí)要拍照、攝像。這些調(diào)查資料整理后，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
43、住宅、非住宅如何確定？由何部門(mén)界定？
答：首先應(yīng)依據(jù)房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的房屋用途來(lái)確定。房屋所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門(mén)的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。
44、“三舊改造”中拆遷房屋的調(diào)查情況要向被拆遷人公布嗎？
答：應(yīng)當(dāng)公布�！缎聴l例》第十五條：“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布�！�
45、不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)的情況是否應(yīng)給予補(bǔ)償？對(duì)此可以采取哪些措施？
答：不予補(bǔ)償，可以暫停辦理相關(guān)手續(xù)或證件，暫停辦證期在1年以?xún)?nèi)。
《新條例》第十六條：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。
房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。”
46、拆遷房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用有哪些？
答：《新條例》第十七條：“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)�！�
47、若被拆遷人符合住房保障條件的，其享有什么權(quán)利？
答：其享有優(yōu)先給予住房保障的權(quán)利�！缎聴l例》第十八條規(guī)定：“征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定�！�
48、《新條例》對(duì)評(píng)估是如何規(guī)定的？對(duì)評(píng)估有異議如何處理？
答：《條例》第十九條：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定�！�
第二十條：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)�！�
49、《新條例》對(duì)補(bǔ)償方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換有什么規(guī)定？
答：《條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。”
50、搬遷中臨時(shí)安置時(shí)有什么要求？
答：《新條例》第二十二條：“因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。”
51、違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑拆遷時(shí)有補(bǔ)償嗎？
答：不予補(bǔ)償�！缎聴l例》第二十四條：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償�！�
52、房屋拆遷工作的基本程序是怎樣的？
答：（1）拆遷方向政府拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)。
（2）政府拆遷管理部門(mén)作出是否準(zhǔn)許拆遷的決定。
（3）拆遷決定（或公告）發(fā)布后，向被拆遷居民和有關(guān)單位發(fā)送拆遷通知并公告。
（4）入場(chǎng)拆遷前先對(duì)拆遷工作人員進(jìn)行充分培訓(xùn)；召開(kāi)社區(qū)居民拆遷動(dòng)員大會(huì)，作好三舊改造宣傳、解釋工作。
（5）拆遷方組織拆遷人員入戶(hù)丈量調(diào)查、洽談、評(píng)估等。
（6）拆遷方與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
（7）拆遷當(dāng)事人雙方達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，報(bào)市、縣級(jí)政府作出補(bǔ)償決定，被拆遷人對(duì)補(bǔ)償決定不服的可以申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。
53、補(bǔ)償協(xié)議由誰(shuí)與被拆遷人簽訂？訂立后不履行協(xié)議的怎么辦？
答：由房屋征收部門(mén)與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，具有合同效力，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟，最后執(zhí)行司法判決。
54、補(bǔ)償安置方式通常有哪幾種？
答：房屋可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除國(guó)家另有規(guī)定外，被拆遷人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。
55、在簽約期限內(nèi)未達(dá)成《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的，應(yīng)該如何處理？
答：《新條例》第二十六條規(guī)定，房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成
補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
56、遇上房屋所有權(quán)人不明確的，發(fā)生在簽約階段，應(yīng)該如何處理？
答：《新條例》第二十六條規(guī)定，被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收
決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
57、《新條例》對(duì)搬遷規(guī)定了什么原則？
答：規(guī)定了“先補(bǔ)償、后搬遷”的原則。
58、《新條例》對(duì)搬遷期限是如何要求的？
答：《條例》第二十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。”
59、舊城改造拆遷時(shí)，門(mén)面房是否可要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換？
答：被拆遷人可以自行選擇拆遷補(bǔ)償方法，因此舊城改造時(shí)只要有條件的都應(yīng)提供合理的門(mén)面房用于置換被拆遷門(mén)面房。但在實(shí)施國(guó)家重點(diǎn)工程、市政工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)限制等公益性項(xiàng)目的拆遷時(shí)，由于工程特殊性，無(wú)法提供門(mén)面房進(jìn)行安置的，被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償方式。
60、被拆遷人能否要求用宅基地進(jìn)行安置？
答：根據(jù)東莞市城市房屋拆遷管理規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地或者在申請(qǐng)拆遷許可證前已將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，可以參照本規(guī)定執(zhí)行，如被拆遷人要求置換宅基地的，有條件的可以置換宅基地，但我市城區(qū)隨著規(guī)劃的調(diào)整、建設(shè)的加快，有限的土地資源已不可能再用劃宅基地方式來(lái)安置居民，只有通過(guò)建設(shè)安置小區(qū)進(jìn)行安置。
61、裁決時(shí)被拆遷人不配合，無(wú)法作出詢(xún)問(wèn)筆錄和調(diào)解筆錄，也不參加聽(tīng)證，裁決機(jī)關(guān)怎么辦？
答：在規(guī)定的期限內(nèi)，按照規(guī)定的程序作出裁決是裁決機(jī)關(guān)的必須履行的法定職責(zé)，這種職責(zé)的履行和完成，不因被拆遷人的不配合或者其他主觀(guān)因素的影響而停滯，房屋征收部門(mén)或法院仍可依法缺席裁決。而且，作為裁決一方的當(dāng)事人的被拆遷人，表面上是不參加聽(tīng)證、不進(jìn)行調(diào)解或者不配合詢(xún)問(wèn)，實(shí)質(zhì)上是放棄了主張權(quán)利的機(jī)會(huì)。根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)舉證不利的后果。裁決機(jī)關(guān)在受理裁決后送達(dá)裁決申請(qǐng)書(shū)副本及答辯通知書(shū)時(shí)，告知另一方當(dāng)事人相關(guān)的權(quán)利，對(duì)其放棄這些權(quán)利而可能產(chǎn)生的不利后果也要闡述說(shuō)明。
62、送達(dá)判決、補(bǔ)償決定時(shí)找不到被拆遷人怎么辦？
答：原則上采用直接送達(dá)給當(dāng)事人的方式。只有直接送達(dá)難以實(shí)現(xiàn)時(shí)才可考慮留置送達(dá)、委托送達(dá)或郵寄送達(dá)等方式送達(dá)”�！睹袷略V訟法》第七十七條規(guī)定：“送達(dá)訴訟文書(shū)，應(yīng)當(dāng)直接送交受送達(dá)人。受送達(dá)人是公民的，本人不在交他的同住成年家屬簽收；受送達(dá)人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)由法人的法定代表人、其他組織的主要負(fù)責(zé)人或者該法人、組織負(fù)責(zé)收件的人簽收；受送達(dá)人有訴訟代理人的，可以交其代理人簽收；受送達(dá)人已向人民法院指定代收人的，送交代收人簽收。”第79條規(guī)定：“受送達(dá)人或者他的同住成年家屬拒絕接收訴訟文書(shū)的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)基層組織或者所在單位的代表到場(chǎng)，說(shuō)明情況在送達(dá)回證上記明拒收事由和日期。由送達(dá)人、見(jiàn)證人簽名或者蓋章，把訴訟文書(shū)留在受送達(dá)人住所，即視為送達(dá)�！钡�84條規(guī)定：“受送達(dá)人下落不明，或者用其他方式無(wú)法送達(dá)的，公告送達(dá)。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過(guò)60日，即視為送達(dá)。公告送達(dá)，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過(guò)�！�
63、拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的政策規(guī)定？
答：違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑。在拆遷過(guò)程中，拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償。對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。臨時(shí)建筑是指經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。拆遷未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，按其拆遷時(shí)建筑材料的成本價(jià)值，結(jié)合剩余期限給予補(bǔ)償。對(duì)超過(guò)批準(zhǔn)期限或批準(zhǔn)時(shí)載明因城市建設(shè)需要無(wú)償拆除的臨時(shí)建筑一律不予補(bǔ)償。
64、現(xiàn)在根據(jù)新法誰(shuí)可以實(shí)施強(qiáng)制拆遷？強(qiáng)制拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？
答：只有法院才可以強(qiáng)拆，新條例廢除了行政強(qiáng)拆制度。根據(jù)新《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第28條：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
其一，拆遷人必須對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房，被拆遷人拒絕接受的，拆遷人可以申請(qǐng)?zhí)岽妫员ＷC被拆遷人獲得權(quán)利補(bǔ)救；
其二，實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)向公證機(jī)關(guān)辦理被拆除房屋有關(guān)事項(xiàng)的證據(jù)保全。證據(jù)保全的目的是使能證明被拆除房屋基本情況的原始證據(jù)事實(shí)不致因時(shí)過(guò)境遷或其他原因而消滅或遭到破壞，一旦事后發(fā)生糾紛也有法定證據(jù)可查�！端痉ú糠课莶疬w證據(jù)保全公證細(xì)則》規(guī)定，實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋證據(jù)保全時(shí)，公證機(jī)關(guān)應(yīng)通知被拆遷人到場(chǎng)。如其拒不到場(chǎng)，公證員應(yīng)在筆錄中記明；實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋中有物品的，公證員應(yīng)當(dāng)組織對(duì)所有物品逐一核對(duì)、清點(diǎn)、登記、分類(lèi)造冊(cè)，并記錄上述活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)，交兩名有完全行為能力的在場(chǎng)人員核對(duì)后，由公證員和在場(chǎng)人員在記錄上簽名。被拆遷人拒絕簽名的，公證員應(yīng)在記錄中記明；物品清點(diǎn)登記后，凡不能立即交與被拆遷人接受的，公證員要監(jiān)督拆遷人將物品存放在其提供的倉(cāng)庫(kù)中妥善保管，丟失損壞的，倉(cāng)庫(kù)保管人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；拆遷人應(yīng)制作通知書(shū)，通知當(dāng)事人在一定期限內(nèi)領(lǐng)取物品，逾期不領(lǐng)的，公證處可以接受拆遷人的提存申請(qǐng)，辦理提存；
其三，強(qiáng)制拆遷要履行合法程序。對(duì)被拆遷人實(shí)施強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)公告，指定拆除期限，通知被拆遷人自動(dòng)履行搬遷義務(wù)，逾期仍不自動(dòng)履行的，由執(zhí)行人員強(qiáng)制搬遷，派人將房屋內(nèi)的財(cái)物運(yùn)至指定處所。強(qiáng)制搬遷時(shí)，被執(zhí)行人所在單位和房屋所在地的基層組織，應(yīng)當(dāng)派人協(xié)助執(zhí)行。被拆遷人應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)，如果拒不到場(chǎng)，不影響法院執(zhí)行。運(yùn)至指定處所的財(cái)物，交給被執(zhí)行人接收。如果被執(zhí)行人拒絕接收造成損失的，由被拆遷人承擔(dān)。強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程和搬遷的財(cái)物，執(zhí)行機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)記入筆錄，由執(zhí)行人員、被執(zhí)行人以及其他在場(chǎng)人員簽名或蓋章，最后對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行騰出的房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除。
65、拆遷協(xié)議簽訂后一方不履行、拒絕搬遷的怎么辦？
答：拆遷補(bǔ)償協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依仲裁條款向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要可依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
拆遷補(bǔ)償協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》等法律。依法成立的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方不履行協(xié)議或者履行協(xié)議不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》規(guī)定，承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。拆遷補(bǔ)償協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)不履行、拒絕搬遷，可以作為合同糾紛處理。
66、強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)會(huì)附上補(bǔ)償款的銀行賬號(hào)嗎？
答：會(huì)附上。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。
67、《新條例》生效后，政府及其部門(mén)、建設(shè)單位是否有權(quán)利強(qiáng)制拆遷？
答：政府及其部門(mén)、建設(shè)單位無(wú)權(quán)強(qiáng)制拆遷，但可以進(jìn)行非強(qiáng)制拆除；對(duì)于不搬遷的，可以依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷。
新條例廢除了行政強(qiáng)拆制度。根據(jù)《新條例》第二十八條：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行�！�
68、達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，不按約定的期限搬遷的，怎么處理？
答：可以進(jìn)行溫馨提示、多作宣傳解釋工作，要求被拆遷人履行協(xié)議約定。若不履行的，經(jīng)勸告仍不搬遷的，拆遷方可以向法院起訴，要求其按約定搬遷，若判決后仍不履行判決內(nèi)容，拆遷方可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷。
69、建設(shè)單位能作為搬遷活動(dòng)的主體嗎？
答：《新條例》第二十七條明確規(guī)定：“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)”。因此，只能由依法組建的房屋征收部門(mén)來(lái)主導(dǎo)整個(gè)搬遷活動(dòng)或是最終由法院強(qiáng)制搬遷，不能以建設(shè)單位作為搬遷活動(dòng)的獨(dú)立主體�！备鶕�(jù)《東莞市推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施“三舊”改造土地管理暫行辦法》的規(guī)定，“政府主導(dǎo)或由政府負(fù)責(zé)拆遷的項(xiàng)目，拆遷人為鎮(zhèn)街人民政府房屋拆遷工作機(jī)構(gòu)，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。”搬遷完成后，在將土地交付建設(shè)單位依法建設(shè)。
70、可以采取停電、停水、堵路等方式迫使被拆遷人搬遷嗎？
答：《新條例》第二十七條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷�！�
71、我的房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的用途是住宅，但是一直用于營(yíng)業(yè)。拆遷中能否作為營(yíng)業(yè)房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置？
答：如果被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證上的用途是住宅，但是實(shí)際用于營(yíng)業(yè)，可在交驗(yàn)拆遷范圍確定前的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、完稅憑證和規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的改建文件后，按照營(yíng)業(yè)房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置。若沒(méi)有改建批文的，只能按住宅用途房屋進(jìn)行補(bǔ)償。
72、是否只能按照評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償？
答：拆遷范圍確定后，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋做出的分類(lèi)評(píng)估價(jià)格是拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商談判的基礎(chǔ)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。因此，評(píng)估價(jià)格只是最低的一個(gè)限度，并不影響雙方最終協(xié)商約定。
73、未達(dá)成協(xié)議時(shí)，被拆遷人對(duì)市、縣級(jí)政府作出的補(bǔ)償決定未履行、未申請(qǐng)行政復(fù)議，也未提起行政訴訟的怎么辦？
答：《新條例》第二十八條：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行�！�
74、安置房屋的質(zhì)量嚴(yán)重影響使用、不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，我有權(quán)拒絕接受嗎？
答：你有權(quán)拒絕接受。拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。
75、分戶(hù)補(bǔ)償情況要公布嗎？
答：《新條例》第二十九條：“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶(hù)補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布�！边@是“結(jié)果公開(kāi)原則”的體現(xiàn)。
76、現(xiàn)在拆遷中主要適用的評(píng)估法律是哪一部？
答：是《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，該法于2011年6月3日實(shí)施，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》制定而來(lái)。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》同時(shí)廢止。但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。
77、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)如何確定？
答：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定�！�
78、我是拆遷范圍的住戶(hù)能否要求不拆遷？
答：拆遷方經(jīng)批準(zhǔn)，在規(guī)劃紅線(xiàn)范圍內(nèi)實(shí)施三舊改造，因此范圍內(nèi)的房屋必須依法拆除，但是，拆遷方與被拆遷人可以就補(bǔ)償金額及安置方式進(jìn)行協(xié)商，充分保障各方的利益。
79、我是營(yíng)業(yè)房的承租人，租期未到，拆遷中能得到什么補(bǔ)償？
答：對(duì)于營(yíng)業(yè)房的承租人，如果租期未到，說(shuō)明承租人與產(chǎn)權(quán)人的租賃關(guān)系合法存續(xù)。因此，首先由產(chǎn)權(quán)人與承租人協(xié)商解除租賃關(guān)系，或者由產(chǎn)權(quán)人對(duì)承租人進(jìn)行協(xié)商安置。如果產(chǎn)權(quán)人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，若實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，調(diào)換的房屋由原房屋承租人優(yōu)先承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
80、同一個(gè)項(xiàng)目可以由幾家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估嗎？
答：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第五條：“同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。
兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)�！�
81、我是殘疾人，拆遷有什么優(yōu)惠政策？
答：因城市建設(shè)規(guī)劃需要拆遷殘疾人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著方便生活的原則在安置房樓層上予以適當(dāng)照顧。
82、我是華僑，拆遷有什么優(yōu)惠政策？
答：拆遷歸僑、僑眷在中華人民共和國(guó)成立后用僑匯購(gòu)建的私有房屋，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可就近安置，并在同等條件下，給予被拆遷人選擇樓房層次和朝向的照顧。
83、房屋征收中一般由誰(shuí)作為委托人聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)？評(píng)估委托合同由誰(shuí)與誰(shuí)簽訂？
答：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。
84、評(píng)估機(jī)構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓受托的業(yè)務(wù)嗎？
答：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。
85、若房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致如何處理？
答：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
86、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)以何時(shí)為準(zhǔn)？
答：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。
87、什么是被征收房屋價(jià)值？
答：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。
88、裝飾裝修價(jià)值、搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償可能通過(guò)評(píng)估確定嗎？
答：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
89、評(píng)估價(jià)以什么為貨幣單位？評(píng)估報(bào)告分為哪兩種？
答：房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元�？煞诸�(lèi)為整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。
90、對(duì)評(píng)估結(jié)果不服的，申請(qǐng)復(fù)核應(yīng)當(dāng)在多少天內(nèi)申請(qǐng)？若對(duì)復(fù)核不服的，申請(qǐng)鑒定又應(yīng)當(dāng)在多少天內(nèi)申請(qǐng)？復(fù)核和鑒定的時(shí)間最長(zhǎng)是多少天內(nèi)必須作出？
答：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》“第二十條 被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。
申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。
第二十一條 原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。
第二十二條 被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。
第二十三條 各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織成立評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。
評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專(zhuān)家組成。
第二十四條 評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專(zhuān)家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專(zhuān)家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。
第二十五條 評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。
經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。
91、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)以何種方式確定？
答：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十九條規(guī)定，除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。
92、被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是什么意思？
答：被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。
93、拆遷中產(chǎn)生的評(píng)估費(fèi)、專(zhuān)家鑒定費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？法律規(guī)定是如何分配的？
答：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三十一條：“房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行�！�
94、“三舊”改造項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償中，能否采用拆遷民房置換宅基地，拆遷工業(yè)用地置換工業(yè)用地的補(bǔ)償方式？
答：不能采取土地置換的方式進(jìn)行補(bǔ)償�！叭f”改造中住宅房屋被拆遷人可以選擇如下三種補(bǔ)償安置方式之一：（1）貨幣補(bǔ)償；（2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；（3）貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。
商業(yè)用房和工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、公益事業(yè)等其他用房的拆遷補(bǔ)償安置，原則上只對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償，不實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換。
95、“三舊”改造項(xiàng)目的建筑物拆遷補(bǔ)償?shù)拿娣e應(yīng)如何核定？
答：根據(jù)權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果，應(yīng)補(bǔ)償安置的被拆遷房屋面積按下列原則核定：
（1）已依法辦理用地、報(bào)建、房產(chǎn)登記的房屋，其用地面積以土地權(quán)屬證明文件為準(zhǔn)，房產(chǎn)以報(bào)建批準(zhǔn)文件和房產(chǎn)權(quán)屬證明文件為準(zhǔn)。
（2）經(jīng)市（鎮(zhèn)、街）國(guó)土、規(guī)劃建設(shè)部門(mén)審批的，用地和建筑面積分別以審批文件批準(zhǔn)的為準(zhǔn)；實(shí)際面積小于批準(zhǔn)面積的，以實(shí)際面積為準(zhǔn)。
（3）未經(jīng)市（鎮(zhèn)、街）經(jīng)國(guó)土、規(guī)劃建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，符合“三舊”改造政策和相關(guān)規(guī)定，由房屋權(quán)利人向街鎮(zhèn)“三舊”辦申請(qǐng)對(duì)用地、房屋進(jìn)行確權(quán)的，其應(yīng)補(bǔ)償安置的面積根據(jù)確權(quán)的面積確定。
（4）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定應(yīng)予補(bǔ)償?shù)�，以依�?jù)相關(guān)規(guī)定確定的面積為準(zhǔn)。
96、什么情況下拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)?
答：在過(guò)度期間內(nèi)，被拆遷人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋所處區(qū)位的當(dāng)年房屋租金參考價(jià)確定。被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房使用面積應(yīng)與被拆遷房屋原實(shí)際使用面積相近。
97、“三舊”改造中拆遷不同用途房屋時(shí)，補(bǔ)償安置的方式是不是也不相同？
答：“三舊”改造項(xiàng)目房屋內(nèi)住宅房屋拆遷，被拆遷人可以選擇以下三種補(bǔ)償安置方式之一：
（1）貨幣補(bǔ)償；（2）房屋產(chǎn)權(quán)置換；（3）貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。
商業(yè)用房和工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、公益事業(yè)等其他用房的拆遷補(bǔ)償安置，原則上只對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償，不實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換。
98、由于舊村改造項(xiàng)目涉及民房拆遷，短期內(nèi)難以全面統(tǒng)一村民意見(jiàn)，加上部分村民認(rèn)為現(xiàn)時(shí)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，要求提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，造成拆遷成本大，改造推進(jìn)困難。如何有效解決拆遷問(wèn)題？
答：根據(jù)《東莞“三舊”改造房屋拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知規(guī)定：集體土地上的改造項(xiàng)目，拆遷人和被拆遷人限期內(nèi)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，根據(jù)改造項(xiàng)目的不同類(lèi)型，分別處理。
國(guó)有土地上的房屋征收按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定進(jìn)行，征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)市場(chǎng)評(píng)估的方式確定。
99、政府主導(dǎo)項(xiàng)目拆遷工作是否可以由中標(biāo)單位實(shí)施？
答：根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，政府作為房屋征收的主體、房屋征收是政府行為。根據(jù)《東莞市推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施“三舊”改造土地管理暫行辦法》規(guī)定：政府主導(dǎo)或由政府負(fù)責(zé)拆遷的項(xiàng)目，拆遷人為鎮(zhèn)街人民政府房屋拆遷工作機(jī)構(gòu)，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。
100、政府主導(dǎo)項(xiàng)目的補(bǔ)償款能否分期支付？
答：根據(jù)《新條例》第十二條規(guī)定：作出房屋征收前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。第二十七條規(guī)定：實(shí)施房屋征收應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷。
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法務(wù)部：陳鑫
2012年2月23日
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