不按約定過戶 將房轉賣他人
法院判決賣方退回房款并賠償損失
本報訊 房屋賣方錯誤理解和適用不安抗辯權，不按合同約定過戶卻將房屋轉賣他人并辦理了變更產(chǎn)權登記。近日，四川省成都市錦江區(qū)人民法院對這起房屋買賣糾紛作出一審判決，依法解除雙方簽訂的房屋購銷合同，判決房屋賣方袁某夫婦退還原告蒲某購房款22萬元，并賠償經(jīng)濟損失16.9萬元。
2006年2月，原告蒲某與袁某夫婦經(jīng)房產(chǎn)中介公司簽訂買賣合同，約定被告將其83.37平方米的房屋以23萬元的價格出售給原告。當月28日，原、被告雙方共同到公證處辦理了上述房屋的委托辦證公證，當天原告即向被告支付22萬元房款，余款1萬雙方約定待辦完過戶手續(xù)后原告同時付清。隨后被告方將房屋交付原告居住使用。
2008年11月，被告方取得了上述房屋的產(chǎn)權證，雙方因過戶問題發(fā)生訴訟糾紛。期間，袁某夫婦將上述房屋出售給他人，并在當月26日變更產(chǎn)權登記使另一買主取得上述房屋的產(chǎn)權。
由于是在案件審理過程中被告方將房屋賣給了他人并辦理了變更產(chǎn)權登記，錦江法院依法及時向原告行使釋明權后，原告認為無法繼續(xù)履行合同、取得上述房屋的產(chǎn)權致使原告遭受損失系被告單方面惡意行為所致，故變更訴訟請求，要求依法解除雙方所簽合同，歸還其購房款，并賠償其按現(xiàn)行價值計算的損失即房屋差價款17.6萬等。
在審理期間，袁某夫婦提出反訴稱，他們在領取產(chǎn)權證后多次要求支付余款并協(xié)助原告辦理過戶，雙方經(jīng)協(xié)商原告愿意支付余款并另行支付1.8萬元�？呻S后原告就起訴到法院，其多次找原告協(xié)商也均遭拒。針對原告變更后訴請，他們反訴，要求蒲某支付在其房屋內居住長達兩年時間之久的房屋占用費2.32萬元。
今年1月8日，法院經(jīng)審查后受理袁某夫婦提出的反訴。
法院委托四川恒中地產(chǎn)房產(chǎn)評估有限責任公司對本案訴爭房屋的現(xiàn)行價值進行評估。評估結果作出后，法院公開開庭對兩案進行了合并審理。
法院作出一審判決后，雙方當事人都沒有提出上訴，判決已經(jīng)生效。
當事人說
買房人：合同無法繼續(xù)履行
賣房人：余款未付拒絕過戶
買房人蒲某訴稱，原、被告經(jīng)“富宇房產(chǎn)”的介紹簽訂《房屋購銷合同》，約定：被告將自己所有的一套建筑面積83.37平方米的房屋以23萬元的價格出售給原告。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付購房款22萬元，剩余1萬元待房屋辦理完畢過戶手續(xù)后再行支付。在購買該房屋過程中，原告向房屋中介支付房屋信息費2800元。交款當日，原、被告共同到四川省蜀都公證處辦理委托公證，被告委托原告辦理房屋的產(chǎn)權過戶登記、領取產(chǎn)權證等相關手續(xù)。之后，被告將房屋交付原告使用至今�，F(xiàn)在上述房屋已經(jīng)辦理在被告名下，被告卻拒絕為原告辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，其行為違反了原告的合法權益。在法院依法向原告行使釋明權后，原告變更訴訟請求如下：1.解除雙方簽訂的《房屋購銷合同》；2.判令被告歸還原告購房款22萬元，并承擔原告購買房屋所承擔的中介費2800元和公證費200元；3.按照上述房屋的現(xiàn)行價值計算原告的損失即房屋差價款17.6萬元。
賣房人袁某夫婦辯稱，對原告陳述的簽訂《房屋購銷合同》并按約支付房價款的事實無異議。但認為雙方簽訂合同時，訴爭房屋還沒有取得產(chǎn)權證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權證的房屋是不能進行出售的。原告明知該情況卻和被告簽訂房屋購合同，因此導致合同無法履行存在過錯。合同簽訂后，雙方辦理了公證委托，原告可以憑此該公證委托辦理過戶手續(xù)。雙方之所以沒有辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，是因為原告拒絕履行支付余款1萬元。根據(jù)合同法關于不安抗辯權的相關規(guī)定，在原告沒有支付剩余款項前，被告有權拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
袁某夫婦反訴稱，原、被告簽訂《房屋購銷合同》并按照合同約定履行后，被告即將房屋交付給原告使用至今。原告于2008年取得房屋所有權后，多次要求協(xié)助原告辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，并要求原告支付剩余購房款。經(jīng)雙方協(xié)商，原告愿意支付剩余房款并另行支付1.8萬元。但就在2008年11月10日，原告就將被告訴之法院。在訴訟過程中，被告多次找原告協(xié)商均遭原告拒絕。在原告變更訴訟請求后，被告認為，原告在被告房屋內居住長達兩年時間之久，其既無事實依據(jù)也無法律依據(jù)，故請求判令原告支付被告2006年3月至2008年11月期間的房屋占用費23200元。
蒲某稱，合同簽訂后，原告支付了購房款，剩余1萬元房款按照合同約定應在辦理完過戶手續(xù)后再支付，因此原告沒有違約。被告將房屋交付原告使用，原告實際是在行使自己的物權，不存在向被告支付房屋占用費的情況，請求法院駁回被告的反訴請求。
連線法官
不當使用構成違約
就本案涉及的相關法律問題，記者采訪了審理此案的法官丁璐。
庭審中，賣房人袁某夫婦提出，爭議房屋在轉讓時沒有所有權證，并依據(jù)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，說房屋不能買賣而致使合同無法履行，買房人對此明知因此也存在過錯。
對此，丁璐進行了詳細的說明。她說，我國房地產(chǎn)管理法第三十七條第（六）項規(guī)定，不得轉讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權屬登記的房屋。該條款主要針對那些不認定無效即不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、第三人及社會公共利益的買賣合同。聯(lián)系本案，從原告與兩被告共同到公證處辦理委托公證、被告收取購房款、訴爭房屋實際交付原告使用等行為表明，《房屋購銷合同》的簽訂系原告與兩被告真實意思之表示。雖然爭議房屋在交易時未辦理產(chǎn)權登記，但原告實際擁有爭議房屋的處分權。被告轉讓爭議房屋，是其對房屋所有權處分權能的行使，該行為不損害國家、集體、第三人及社會公共利益，不屬國家禁止流通與限制流通之不動產(chǎn)范圍，也不屬法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形，因此，《房屋購銷合同》應屬合法有效。合法有效的合同應受法律保護，雙方當事人均應按約全面履行自己的合同義務。合同簽訂后，原告按約已經(jīng)支付22萬元房款，對于剩余1萬元房款的支付時間，合同有明確約定即被告協(xié)助原告辦理完過戶手續(xù)、原告拿到新產(chǎn)權證之時付清。因此，原告支付剩余款項的前提應為被告協(xié)助原告辦理完爭議房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。
在案件審理過程中，袁某夫婦提出，在買房人未支付剩余1萬元款項前不協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，是在行使不安抗辯權。
丁璐告訴記者，買房人已經(jīng)支付大部分購房款，賣房人沒有證據(jù)證明買房人有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。賣房人主張的不安抗辯權，是對法律關于不安抗辯權的錯誤理解和適用，法院不予支持。賣房人作為義務的先履行一方應當先協(xié)助買房人辦理爭議房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)，之后才有主張支付剩余1萬元房款的權利。
丁璐說，根據(jù)法院查明的事實，爭議房屋在買房人向法院提起民事訴訟之后賣房人即出售給第三人，賣房人的行為是導致雙方合同無法繼續(xù)履行以及買房人不能獲得房屋所有權的唯一和根本原因。買房人購買房屋的目的系享有該房屋占有、使用、收益和處分的權利，對于上述權益的合理期待系買房人訂立合同的目的。買房人合同目的無法實現(xiàn)，賣房人應當承擔買房人因此而遭受的損失。
對于損失如何確定，丁璐告訴記者，根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。買房人為購買房屋支付的房屋中介信息費以及委托公證費，共計3000元，均是其為實現(xiàn)合同目的而支付的必要費用，因賣房人違約導致合同無法履行，上述費用應作為買房人的實際損失。同時，雙方在《房屋購銷合同》訂立時，就2006年至2008年期間的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀來看，一般的理性人均能夠作出，房屋價格在此后可能繼續(xù)上漲的判斷，屬于賣房人可以預見也應當預見的情況。因此，雙方如果能夠繼續(xù)履行協(xié)議，買房人即能夠獲得出賣該房屋所得的房屋差價款。根據(jù)評估機構對爭議房屋市場價值的估量，該房屋價值為39.6萬元，扣除購買房屋的成本即23萬元，買房人所遭受期待利益的損失應確定為16.6萬元。買房人要求賣房人支付房屋信息費、公證費以及房屋增值部分的差額，三項共計16.9萬元，于法有據(jù)，法院予以支持。
賣房人袁某夫婦提出反訴，要求買房人支付房屋占用費。對此，丁璐說，《房屋購銷合同》簽訂后，買房人已經(jīng)按約支付購房款項給賣房人，其對于居住、使用房屋并取得該房屋所有權而產(chǎn)生的期待利益，依法應當給予保護，賣房人的主張依法不能成立，法院不予支持。
背景知識
不安抗辯權
不安抗辯權，又稱先履行抗辯權，指雙務合同成立后，應當先履行的當事人有證據(jù)證明對方不能履行義務，或者有不能履行合同義務的可能時，在對方?jīng)]有履行或者提供擔保之前，有權中止履行合同義務。
根據(jù)合同法的規(guī)定，不安抗辯權成立應符合以下條件：
（1）須雙方債務因同一雙務合同而發(fā)生。只有在當事人互為對待給付、一方不履行是導致對方履行利益無法實現(xiàn)的情形下，才有必要產(chǎn)生另一方的履行抗辯權。
（2）須合同的履行有先后順序。不安抗辯權是合同的先履行方在其預期利益有不能實現(xiàn)的危險時享有的履行抗辯權，其發(fā)生的前提是權利人負有先履行義務。
（3）須合同成立后，后履行方有不能履行或可能不能履行的情形。
（4）須先履行方掌握了后履行方不能履行或可能不能履行合同義務的確切證據(jù)。
（5）當事人中止履行的合同義務必須是基于同一法律關系產(chǎn)生的與債務人的債務有關的義務。
由于不安抗辯權的行使關系到合同能否如期履行，也關系到后履行方的利益，因此，為了防止一方當事人濫用不安抗辯權，逃避合同債務的履行，法律也規(guī)定了權利人行使不安抗辯權的附隨義務，包括：（1）舉證義務。即權利人在行使中止履行權時，須有對方不履行或不能履行的確切證據(jù)，否則即應負違約責任。（2）通知義務。即權利人在行使中止履行權時，應及時通知對方，以避免對方遭受利益損失，并使對方得以及時提供履行的擔保。
新聞鏈接
賣房多年不過戶
買主無奈上法庭
房屋買賣協(xié)議簽了6年，買主也搬進去住了6年，可是賣主卻遲遲不肯辦理過戶手續(xù)，買主無奈將賣主告上法庭。今年3月，江蘇省江陰市人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案件作出一審判決，判令賣主在十日內辦理房屋所有權過戶手續(xù)。
2003年11月10日，顧某與劉某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定：顧某將拆遷安置房93平方米及車庫12平方米以7.5萬元的價格賣給劉某。協(xié)議簽訂后，劉某就支付了房款，并搬進房屋居住。然而隨著江陰市房價上漲，顧某認為，當初賣房的價格太便宜，于是找到劉某，要求增加房款，考慮到房產(chǎn)證還沒拿到，劉某只得答應。
2005年1月22日，雙方又簽訂房屋買賣補充協(xié)議一份，約定：由劉某一次性補償顧某房屋價款1.4萬元，顧某保證在頒發(fā)房產(chǎn)證時直接將房屋過戶給劉某。2007年，鎮(zhèn)政府頒發(fā)房產(chǎn)證時，顧某沒有按約將房產(chǎn)證直接過戶給劉某，而是辦在了自己名下。劉某得知后，要求顧某按約協(xié)助辦理過戶手續(xù)，劉某愿意承擔過戶費用，而顧某卻找出各種理由進行推脫。無奈，劉某將顧某告上法庭。
法院審理后認為，雙方當事人簽訂的房屋買賣協(xié)議書及補充協(xié)議是雙方在自愿、平等的基礎上達成的一致意見，因此合法有效。由于顧某不愿接受法庭調解，執(zhí)意收回房屋，于是法院依法支持了原告劉某的訴訟請求，判令顧某在十日內協(xié)助劉某辦理過戶手續(xù)。
法規(guī)鏈接
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
第六十八條 應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：
�。ㄒ唬┙�(jīng)營狀況嚴重惡化；
�。ǘ┺D移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務；
�。ㄈ﹩适虡I(yè)信譽；
（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。
當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應當承擔違約責任。
第六十九條 當事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第三十四條 當事人應當在舉證期限內向人民法院提交證據(jù)材料，當事人在舉證期限內不提交的，視為放棄舉證權利。
對于當事人逾期提交的證據(jù)材料，人民法院審理時不組織質證。但對方當事人同意質證的除外。
當事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應當在舉證期限屆滿前提出。
第三十五條 訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實作出的認定不一致的，不受本規(guī)定第三十四條規(guī)定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。
當事人變更訴訟請求的，人民法院應當重新指定舉證期限。
