集體性房產糾紛如何解決
“ 所有的宣傳都讓我們堅信我們的房子是高品質的�？墒乾F在，各種銷售冊上的一切高品質的宣傳，都成為了瞎話，當初銷售和樓書上所說的人性化設計的高品質電梯只有0.8米寬，如果一個人兩手提物得側身才能進去。在銷售及力的推存下，我們掏了地暖的錢現在變成了普通的暖氣片，美麗的有大理石的大堂變成了瓷磚鋪設的拐彎的過道，最窄的只有0.96米寬，最寬的也不過1.2米，我們連家具都搬不進去。外墻上所用的高檔涂料，已出現大面積脫落，————新窗上到處是劃痕，黃色的膠水永遠擦不掉，房間內的插座高低不平，各種管道“錯落有致”，樓道處處破爛不堪，樓道內出現了不該出現的裸露的暖氣管道，高品質的外墻十分的粗糙。沙盤上展示的夢幻般的園林成了大坑，小橋流水也沒有了蹤影…….開發(fā)商沒有按時完工就要強行交付使用。
————我們不能收房，堅決退房！所以我們要求大家齊心協(xié)力簽上你們的名字，維護我們權利，一致退房！必要時通過法律的途徑”。
這是呈現在我們眼前的又一起集體性退房糾紛，憤怒的業(yè)主要求退房。發(fā)生糾紛，總結一下：主要有以下情況，
1、宣傳與實際不符。
《房地產開發(fā)經營管理條例》第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
（《中華人民共和國合同法》）第七章 違約責任
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
第一百零九條 當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。
第一百一十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
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第一百一十一條 質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
第一百一十二條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。(不適用并罰)
第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
第一百一十八條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
第一百一十九條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
第一百二十條 當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。
第一百二十一條 當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。
第一百二十二條 因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。
這里需要說明的一點是，對于出賣人在商品房銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內之外的環(huán)境和公益設施進行的虛假宣傳，如未定入合同，不應視為合同的內容，但不等于不承擔任何法律責任，如果因此造成買受人損失的，買受人可根據《合同法》第42條、第54條以及最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第86條的規(guī)定，由出賣人承擔締約過失的損害賠償責任。
2、改變了結構、設計。
第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。
經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起１０日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起１５日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起１５日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
3、拖延辦理房產證。
由于出賣人的原因，商品房買賣合同約定或者相關法律規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
4、要求補交不該交的費用。
這種情況下，開發(fā)商一般利用他們的強勢地位，要求業(yè)主繳納本不該業(yè)主繳納的費用，這種情況下，要根據雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議來主張權利，如果沒有在協(xié)議中約定有業(yè)主繳納而開發(fā)商要求業(yè)主繳納，那么開發(fā)商可以要求業(yè)主承擔違約責任。
5、一房兩賣。
以下五種情形導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。：
1． 出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
2． 出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
3． 出賣人故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
4． 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
5． 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人者。（商品房買賣合同司法解釋第8、9條）
6、房子存在質量問題。
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
7、面積誤差比超過3%而又沒有做約定的。這種情況下，可以要求退房。
8、遲延交房或者遲延交付房款。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
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