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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 石家莊房地產(chǎn)律師在線解答之：建筑公司可以賣房嗎？ |
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作者：佚名本站律師編輯整理錄入
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.anthonyjohnsonjr.com
時(shí)間：2008/8/22 18:16:00 |
疑問：鄭某某1998年4月15日與北京市某建筑公司（2000年12月21日變更為有限責(zé)任公司,簡稱甲）簽訂了《北京市內(nèi)銷售房預(yù)售契約》，購買了一套總價(jià)值536273元的房屋，同年9月30日入住該房。鄭某某所購的商品房是由甲的上級單位北京市某總公司(1999年5月11日變更為有限責(zé)任公司,簡稱乙)委托甲開發(fā)與銷售這一項(xiàng)目,且甲在出售此房時(shí)并未取得《商品房預(yù)售許可證》。此項(xiàng)目最初立項(xiàng)時(shí)是劃撥土地，以危改的名義立項(xiàng)，以解決紡織企業(yè)轉(zhuǎn)制及職工的安置，但其中的二棟樓后來作為商品房對外出售。
鄭某某入住后，發(fā)現(xiàn)房屋存在著許多嚴(yán)重的質(zhì)量問題及配套設(shè)施不齊備等問題。2000年7月18日，甲對這些存在的問題承諾若不能及時(shí)解決，則同意經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或退房。但甲遲遲沒有解決問題，更沒有兌現(xiàn)承諾。2002年10月8日，該房屋仍未辦理房產(chǎn)證，鄭某某查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋暫測面積與實(shí)測面積減少3.28%.根據(jù)鄭某某與甲在合同中的約定面積差超過正負(fù)3%是可以退房的。請問鄭某某應(yīng)該向建筑公司還是向某公司提出退房？這樣的房子能退嗎？
律師答疑：本案中乙是甲的上級單位，乙委托甲作為代理人來開發(fā)和銷售商品房，這種委托本身存在違法行為，因?yàn)榻ㄖ静]有開發(fā)資質(zhì)，按照房地產(chǎn)開發(fā)的管理規(guī)定不能接受這種委托，但基于歷史原因，在房地產(chǎn)開發(fā)初期存在不規(guī)范的行為，后來政府部門給乙辦理了合法的開發(fā)手續(xù)，這種情況可以認(rèn)定乙委托是成立的，因此甲乙之間是代理人和被代理人的關(guān)系。基于代理人法律規(guī)定，簽訂買賣合同的主體應(yīng)是乙與鄭某某，甲只是代理乙銷售房屋，而不能以甲自己的名義與鄭某某訂立合同，雖然開發(fā)的前期存在問題，但其實(shí)質(zhì)性內(nèi)容并不違反法律規(guī)定，仍屬于有效合同。
此案有三個(gè)理由都可能判解除合同，一個(gè)延期辦理房產(chǎn)證超過法定期限，二是開發(fā)商承諾退房，三是房屋實(shí)測面積小于3%，符合合同約定，應(yīng)解除。此案應(yīng)列甲、乙為被告，乙承擔(dān)連帶責(zé)任。
本案結(jié)果：(1)解除鄭某某與甲簽訂的《北京市內(nèi)銷售房預(yù)售契約》，（2）甲退還購房款及利息共計(jì)685892元，同時(shí)鄭某某退還房屋給乙。乙承擔(dān)連帶責(zé)任。
律師提醒：購房人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，一定要審查出售人的主體資格，即對于開發(fā)的商品房項(xiàng)目，其銷售主體一定要合格，建筑公司無權(quán)銷售商品房，但其可以作為開發(fā)商的代理人，但在實(shí)踐當(dāng)中，開發(fā)商一般都不會(huì)委托建筑公司作為銷售的代理人，而大多委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售。
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