論期房按揭貸款欺詐及其預(yù)防

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作者：黃海兵
 
摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改革與發(fā)展，按揭貸款已成為銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人共同參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種重要的信用方式。然而期房按揭貸款欺詐現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行的利益。本文從銀行如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)法律角度，首先探討了按揭貸款欺詐的表現(xiàn)及特點(diǎn)，并深層次分析了欺詐的原因有外部原因和內(nèi)部原因。最后本文認(rèn)為預(yù)防期房按揭貸款欺詐的方法除了原有制度和操作的改進(jìn)外，探討了創(chuàng)新的防范銀行風(fēng)險(xiǎn)方式—房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)，還提出了應(yīng)增設(shè)在國(guó)際上很流行的銀行信用險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：按揭貸款；欺詐；預(yù)防

隨著社會(huì)生活的進(jìn)一步提高和生產(chǎn)力水平的發(fā)展，在我國(guó)，商品房按揭首先在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來(lái)，繼而向內(nèi)地推進(jìn)，并成為我國(guó)房地產(chǎn)融資的一條重要渠道。然而，商品房按揭在我國(guó)畢竟是一個(gè)新生產(chǎn)物，剛起步不久，缺乏經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)的法律又沒(méi)有明確的規(guī)定，特別是商品房預(yù)售中的按揭由于牽涉到商品房的預(yù)售從而顯得尤其復(fù)雜，銀行在進(jìn)行商品房預(yù)售按揭的操作中存在著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。由于法律與管理方面的原因，個(gè)人購(gòu)房貸款中出現(xiàn)的糾紛現(xiàn)象越來(lái)越多，有些貸款糾紛案情還比較復(fù)雜，構(gòu)成了對(duì)商業(yè)銀行貸款的欺詐行為。這些糾紛已經(jīng)嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行的利益，成為新的不良貸款的增長(zhǎng)點(diǎn)。其中，期房按揭貸款具有典型性。期房是處于建設(shè)中的房產(chǎn)，購(gòu)房人在支付房屋價(jià)款之后，并不能像對(duì)成品房那樣取得房屋的所有權(quán)，而只是取得對(duì)房屋所有權(quán)的期待權(quán)，它在本質(zhì)上是一種債權(quán)。因而期房按揭貸款對(duì)銀行而言具有更大的風(fēng)險(xiǎn)，更容易產(chǎn)生糾紛。本文針對(duì)期房按揭貸款中出現(xiàn)的欺詐現(xiàn)象，從法律的角度，進(jìn)行分析、探討，以供商業(yè)銀行商榷。

一、按揭貸款欺詐的表現(xiàn)及特點(diǎn)

（一）按揭貸款欺詐的表現(xiàn)

欺詐銀行按揭貸款形式多種多樣，主要有兩種：一種是“虛擬售房”，即開(kāi)發(fā)商同十幾戶甚至幾十戶“購(gòu)房人”簽訂售房合同，并據(jù)此向銀行申請(qǐng)貸款。在取得銀行貸款之后這些購(gòu)房人便同時(shí)不按期歸還銀行貸款本息。還有一種情況是個(gè)人向銀行申請(qǐng)巨額貸款購(gòu)買(mǎi)多處房屋。這些購(gòu)房人多是開(kāi)發(fā)商物色來(lái)取得銀行按揭貸款的。第二種是“虛值售房”，開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)的價(jià)值抬高，并取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常房屋價(jià)值的銀行貸款。在發(fā)生貸款糾紛時(shí)，商業(yè)銀行貸款不可能因?yàn)檫M(jìn)行了房產(chǎn)抵押而全部得到保障。

（二）按揭貸款欺詐的特點(diǎn)

1、標(biāo)的額巨大。僅就單個(gè)購(gòu)房貸款的金額來(lái)說(shuō)，數(shù)額或許并不是很大，但因?yàn)椴粴w還貸款的人數(shù)眾多，或者所購(gòu)房屋眾多，標(biāo)的總額還是很可觀的。

2、貸款時(shí)間相對(duì)集中。多數(shù)的貸款集中發(fā)生在三個(gè)月到半年之間。

3、 擔(dān)保方式單一。一律為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，不同于房屋抵押貸款。個(gè)人購(gòu)房按揭貸款因?yàn)橘J款人沒(méi)有取得所有權(quán)證書(shū)，實(shí)踐中商業(yè)銀行只能要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為貸款提供擔(dān)保。

4、 作為保證人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行擔(dān)保責(zé)任。在購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證書(shū)，并與銀行辦理房屋抵押登記之前，按法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人歸還銀行貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在代購(gòu)房人還清欠款之后，可以解除房屋預(yù)售合同。但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)承擔(dān)保證責(zé)任的很少。

同一開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目下的十幾或幾十個(gè)購(gòu)房人同時(shí)不歸還銀行貸款，可能是巧合，但是實(shí)踐證明在此類(lèi)訴訟中有欺詐銀行貸款的行為存在。我們會(huì)看到銀行在運(yùn)用法律手段清理不良過(guò)程中的困難：作為原告一方，面對(duì)的被告卻有十幾甚至幾十，因?yàn)槲覈?guó)目前的訴訟制度，銀行進(jìn)行這樣的訴訟，不僅要耗費(fèi)巨大的人力、精力，有時(shí)還要接受“不經(jīng)濟(jì)訴訟”的尷尬結(jié)果。

我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以說(shuō)是剛剛起步，所以對(duì)目前在個(gè)人購(gòu)房按揭貸款中出現(xiàn)的這些欺詐現(xiàn)象進(jìn)行研究，并尋找切實(shí)可行的解決方案，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有積極的意義。

二、期房按揭貸款欺詐原因探析

銀行業(yè)本身就是具有風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。雖然有各種風(fēng)險(xiǎn)防范措施，但因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境和借款人的條件可能出現(xiàn)變化，欺騙銀行貸款的行為從金融業(yè)產(chǎn)生起就存在，另一方面銀行在風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制上可能存在缺漏，在貸款審核環(huán)節(jié)上可能存在疏忽，這些情況都可以導(dǎo)致不良貸款的出現(xiàn)。其中，很多的問(wèn)題是出現(xiàn)在商業(yè)銀行的審貸環(huán)節(jié)。下面本文將對(duì)期房按揭貸款糾紛形成的原因進(jìn)行分析。

（一）外部原因

現(xiàn)代住房按揭制度為欺詐銀行貸款提供了可能，因?yàn)樵诟鞣N手續(xù)齊備的情況下，購(gòu)房人只需提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款收據(jù)即可獲得銀行的貸款。這為作假提供了空間。在個(gè)人住房貸款中，銀行根據(jù)購(gòu)房人的授權(quán)，直接將貸款劃到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立的賬戶上，而且最高按揭比率為70%，所以個(gè)人在按揭貸款欺詐中獲益的可能性很小。因而，按揭貸款欺詐只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欺詐，其欺詐目的有二，第一是為了周轉(zhuǎn)資金，第二是詐騙銀行貸款。

1、 為周轉(zhuǎn)資金而欺詐銀行貸款�，F(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有巨大的消費(fèi)潛力和盈利能力。很多的公司熱衷于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不只是將它視為一種投資，在某種意義上更像是一種投機(jī)。然而房地產(chǎn)業(yè)畢竟是需要巨額資金支持的行業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金短缺或者資金周轉(zhuǎn)不靈而使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停滯的現(xiàn)象司空見(jiàn)慣。開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目大多有銀行貸款的輔助。在不能進(jìn)一步取得銀行資金支持來(lái)解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題的情況下，從銀行套取購(gòu)房人預(yù)售房屋按揭貸款就成為解決這一問(wèn)題的有效途徑。而且，相對(duì)于企業(yè)貸款，個(gè)人住房按揭貸款還具有門(mén)檻低、手續(xù)簡(jiǎn)便、利率低、速度快的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以同十幾或幾十個(gè)“購(gòu)房人”簽訂房屋預(yù)售合同，在給他們開(kāi)具首期付款收據(jù)之后即可獲得銀行的貸款。在銀行無(wú)法追索貸款而決定起訴時(shí)，開(kāi)發(fā)商就主動(dòng)回購(gòu)涉案房產(chǎn)，并承擔(dān)全部“保證”責(zé)任。到此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題也解決了。

2、 騙取銀行貸款。房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的繁榮與火爆使得許多企業(yè)蜂擁而入，一些根本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和能力的企業(yè)也混列其中。這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目完全依靠銀行貸款和建設(shè)單位墊付工程款來(lái)維持，只有在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售完畢他們才有可能償還銀行貸款和建設(shè)單位的工程款。有些企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)純粹就是為了騙取銀行貸款。于是就出現(xiàn)了將根本不存在的樓層出售、與評(píng)估機(jī)構(gòu)人員串通抬高房產(chǎn)估價(jià)，騙取了銀行貸款的荒謬事情。可想而知，貸款收回也就毫無(wú)保障了。

以上這兩種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有具備欺詐的故意，且實(shí)施了欺詐的行為，并導(dǎo)致了銀行的放款行為。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第68條規(guī)定，“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假的情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為�！彼�以上述行為符合欺詐行為的構(gòu)成要件，構(gòu)成對(duì)銀行貸款的欺詐。這兩種情況下銀行按揭貸款還要面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：1. 有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)闊o(wú)法通過(guò)質(zhì)量檢測(cè)而使按揭無(wú)效；2. 銀行無(wú)法保證貸款能夠?qū)？顚?zhuān)用；3. 建設(shè)單位墊付的工程款以及拖欠的工人工資等，依照《合同法》第286條，都屬于法定的優(yōu)先受償權(quán)之列，這就使得開(kāi)發(fā)商向銀行提供的抵押擔(dān)保形同虛設(shè)。

（二）內(nèi)部原因

主要是商業(yè)銀行在貸款審核環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏忽和過(guò)失。應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款都制定了比較嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，如在貸款對(duì)象上，不準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的員工申請(qǐng)期房按揭貸款；在貸款審查程序上，除了銀行本身的審查之外，還有中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等的審查。如此嚴(yán)格的審查，是為了對(duì)購(gòu)房人的還款能力和還款意愿做出判斷。然而這些規(guī)定由于在實(shí)踐中被流于形式而起不到風(fēng)險(xiǎn)防范的作用，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行貸款審核操作規(guī)程。按揭貸款，就其本意來(lái)說(shuō)，是一種抵押貸款，即購(gòu)房人將其依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同取得的房地產(chǎn)所有權(quán)或期待權(quán)抵押給銀行，以獲得銀行貸款。因此，對(duì)于現(xiàn)房，商業(yè)銀行要求進(jìn)行抵押登記，對(duì)于期房則要求進(jìn)行預(yù)售登記，預(yù)售登記具有公示的效力，可以對(duì)抗第三人。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠?qū)⒏�本不存在的樓層出售獲得了銀行的按揭貸款，欺詐行為得逞，顯然是銀行在審貸環(huán)節(jié)出了問(wèn)題。

2、貸款審查中注重審查申請(qǐng)資料的合規(guī)性忽視其真實(shí)性。銀行在發(fā)放按揭貸款之前都會(huì)按照規(guī)定對(duì)購(gòu)房人的個(gè)人情況，包括職業(yè)、職務(wù)、年齡、健康狀況、家庭收入情況、支出情況等進(jìn)行審查，以此來(lái)確定購(gòu)房人的還款能力。但是實(shí)際操作中，因?yàn)槲覀儑?guó)家沒(méi)有社會(huì)信用評(píng)估體系，這些資料的來(lái)源主要是購(gòu)房人提交或者以問(wèn)卷形式獲得。它們的真實(shí)性無(wú)法得到保證。于是就出現(xiàn)了一人在同一銀行得到1千多萬(wàn)元貸款購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)的現(xiàn)象。

3、沒(méi)有明確中介機(jī)構(gòu)職責(zé)與責(zé)任。雖然貸款操作規(guī)程要求在某些情況下應(yīng)具備中介機(jī)構(gòu)的審查報(bào)告。但是這種規(guī)定已然被流于形式。中介機(jī)構(gòu)提供的不是負(fù)責(zé)任的中介服務(wù)。律師事務(wù)所出具的法律審查意見(jiàn)依據(jù)的是購(gòu)房人提交的材料（包括復(fù)印件），即使出現(xiàn)可疑情況也沒(méi)有進(jìn)一步作法律調(diào)查。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同樣良莠不齊，它們提交的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與實(shí)際價(jià)值可能相差甚遠(yuǎn)。

三、期房按揭貸款欺詐預(yù)防

（一）原有制度和操作的改進(jìn)

1、 健全貸款的資信評(píng)估

這里涉及到的三個(gè)方面的問(wèn)題，即購(gòu)房人個(gè)人的資信評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)的資信評(píng)估和作為抵押財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估。

（1）個(gè)人資信評(píng)估

發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)建立起個(gè)人信用評(píng)估體系，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的資料來(lái)源于信貸機(jī)構(gòu)的紀(jì)錄，法庭紀(jì)錄，且各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)之間的資料是共享的，因而他們能夠提供準(zhǔn)確、快捷的個(gè)人信用報(bào)告。商業(yè)銀行可以迅速而準(zhǔn)確的掌握借款申請(qǐng)人的信用背景資料，并在短時(shí)間內(nèi)對(duì)借款人的還款能力做出客觀判斷。我國(guó)也要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立起自己的信用評(píng)估體系。個(gè)人要樹(shù)立誠(chéng)信觀念，對(duì)影響自己信用的行為要堅(jiān)決維護(hù)好。銀行機(jī)構(gòu)首先要實(shí)現(xiàn)行內(nèi)各部門(mén)之間和行際之間資源的共享。房貸部門(mén)在審核個(gè)人按揭貸款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)該能夠看到有關(guān)個(gè)人貸款及償還記錄、信用卡透支情況紀(jì)錄等信息，以對(duì)個(gè)人信用狀況做出初步判斷。個(gè)人作為負(fù)責(zé)人的企業(yè)的信用狀況也可以作為對(duì)個(gè)人貸款申請(qǐng)進(jìn)行考察的參考因素。

（2）擔(dān)保企業(yè)資信評(píng)估

每一個(gè)商業(yè)銀行都有自己的法人客戶信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和體系，通過(guò)對(duì)法人客戶的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行審核，確定企業(yè)的信用等級(jí)，并據(jù)此決定該客戶的授信額度。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資信評(píng)估完全可以適用銀行自己現(xiàn)有的法人客戶評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并參照對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的授信額度確定其所擔(dān)保的按揭貸款的額度、期限和利率。

（3）房地產(chǎn)評(píng)估

在個(gè)人住房按揭貸款中，房產(chǎn)評(píng)估是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的非常重要的措施。在個(gè)人按揭貸款長(zhǎng)期的貸款期里，抵押物的價(jià)值是保證貸款人債權(quán)安全的主要屏障。在我國(guó)期房按揭貸款中涉及到房地產(chǎn)評(píng)估的是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的在建工程的價(jià)值評(píng)估，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行整體擔(dān)保的需要，也是將來(lái)房屋價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)。在按揭貸款期限內(nèi)，商業(yè)銀行已經(jīng)承擔(dān)了房地產(chǎn)可能貶值的巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，那么減少房地產(chǎn)評(píng)估不實(shí)造成的損失就尤顯重要了。

2、嚴(yán)格內(nèi)部審查，建立責(zé)任制

（1）嚴(yán)格銀行審貸環(huán)節(jié)的把關(guān)

嚴(yán)格銀行審貸環(huán)節(jié)把關(guān)可以避免很多的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，按揭貸款審查是由開(kāi)發(fā)商的售樓員代為完成等實(shí)際業(yè)務(wù)操作中不規(guī)范行為以及可能由此產(chǎn)生的不良后果。關(guān)鍵問(wèn)題在于明確責(zé)任、嚴(yán)格責(zé)任，建立適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲機(jī)制，使貸款審查人真正自覺(jué)的按照規(guī)定進(jìn)行，并對(duì)審核資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。這樣銀行就可以避免因?yàn)樽陨碓�因而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)的審查，加強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

現(xiàn)今按揭貸款過(guò)程中的律師審查僅被銀行視作一種程序要件，發(fā)放按揭貸款只要具備律師審查報(bào)告即可；受聘律師事務(wù)所也把出具法律審查報(bào)告簡(jiǎn)化成填寫(xiě)格式性條款的工作。這樣律師審查既起不到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用，真正發(fā)生糾紛時(shí)也不會(huì)有人追究受聘律師事務(wù)所的責(zé)任，律師承擔(dān)的責(zé)任與其收取的高額咨詢(xún)費(fèi)是不對(duì)等的。既然貸款審核規(guī)程規(guī)定了律師事務(wù)所審查這道程序，那么就應(yīng)該發(fā)揮其作用。銀行在與律師事務(wù)所簽訂的合作協(xié)議中應(yīng)該明確這一點(diǎn)，律師事務(wù)所要對(duì)經(jīng)其審核的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。比如，對(duì)于年薪400萬(wàn)元的核實(shí)，絕不是購(gòu)房人單位的一紙證明就能解決問(wèn)題的，律師應(yīng)該到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行查實(shí)。據(jù)有關(guān)報(bào)道說(shuō)，今后將建立個(gè)人所得稅重點(diǎn)納稅人檔案，對(duì)年收入在10萬(wàn)元的高收入者建立個(gè)人稅務(wù)檔案。這也為律師取證提供了便利。另一方面，很多的律師事務(wù)所向保險(xiǎn)公司投保了責(zé)任險(xiǎn)，這也為律師事務(wù)所承擔(dān)過(guò)失責(zé)任提供了可能。如果能夠做到這一點(diǎn)，銀行的很多按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)都可以避免。

房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)按揭銀行的重要作用顯而易見(jiàn)，特別當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保結(jié)束，購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)并辦理房地產(chǎn)抵押之后，房地產(chǎn)就成為銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的基本保障。世界上很多國(guó)家都有完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員的資格、評(píng)估程序、評(píng)估方法，乃至評(píng)估報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式都有明確的規(guī)定。但是在我國(guó)目前的情況下，比評(píng)估方法和評(píng)估程序更重要的是評(píng)估機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德。在我國(guó)，不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一評(píng)估對(duì)象做出的估價(jià)存在巨大差距的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。選擇有信用、有責(zé)任感的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并可以與之建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，是商業(yè)銀行防范因房產(chǎn)評(píng)估不實(shí)造成風(fēng)險(xiǎn)的舉措。而且評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有所改變，評(píng)估費(fèi)用不應(yīng)該按照評(píng)估價(jià)值的一定比例收取，因?yàn)檫@樣不可避免的會(huì)造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值虛高的現(xiàn)象。

（二）按揭貸款欺詐防范風(fēng)險(xiǎn)方式創(chuàng)新——房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)

在我國(guó)住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展初期，保險(xiǎn)公司就開(kāi)始介入住房消費(fèi)信貸保險(xiǎn)市場(chǎng)。但是我國(guó)住房信貸保險(xiǎn)并沒(méi)有隨著我國(guó)住房按揭貸款業(yè)務(wù)的繁榮而成熟，它在保險(xiǎn)規(guī)模、產(chǎn)品種類(lèi)、運(yùn)作模式等方面在整體上還處于起步階段。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，世界上已經(jīng)有很多成熟的房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作模式，如美國(guó)的信用保證保險(xiǎn)模式。這種保險(xiǎn)是以信用關(guān)系為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，在發(fā)生不履約行為時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)對(duì)銀行債權(quán)人進(jìn)行賠付。這種保險(xiǎn)既有履約的擔(dān)保功能，又有信用的保險(xiǎn)功能，可以有效的保護(hù)銀行的利益。

在我國(guó)，與住房貸款有關(guān)的保險(xiǎn)包括住房消費(fèi)信貸財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、住房定期人壽保險(xiǎn)和人身意外保險(xiǎn)、以及住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)。住房消費(fèi)信貸財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，是購(gòu)房人為其貸款所購(gòu)房屋投保，并承擔(dān)保費(fèi)，銀行作為受益人的保險(xiǎn)。但實(shí)際上，由于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的原因給銀行貸款造成的損失的概率，要遠(yuǎn)低于由于購(gòu)房人自身的原因給銀行貸款造成的損失的概率，對(duì)某行的住房信貸業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，鮮有因?yàn)榛馂?zāi)、爆炸等原因造成房屋損失以至貸款損失的事件發(fā)生。住房定期人壽保險(xiǎn)和人身意外保險(xiǎn)是由購(gòu)房人投保，當(dāng)購(gòu)房人發(fā)生意外傷害而無(wú)法償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還貸款的保險(xiǎn)。此種保險(xiǎn)在實(shí)踐中應(yīng)用不廣。住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)是我國(guó)住房信貸保險(xiǎn)市場(chǎng)最早出現(xiàn)的險(xiǎn)種，是一種履約保險(xiǎn)。但是由于保險(xiǎn)公司控制不力等原因，一系列的免責(zé)條款使保險(xiǎn)公司的工作只剩下收取保費(fèi)，當(dāng)然也不會(huì)受到銀行的青睞。

但我認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)住房消費(fèi)信貸保險(xiǎn)沒(méi)有產(chǎn)生良好的效果，我們不能因此否認(rèn)住房消費(fèi)信貸保險(xiǎn)應(yīng)該具備的作用，因?yàn)樵趪?guó)際上已經(jīng)有了成功的范例：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不介入按揭貸款關(guān)系，由此留下的貸款擔(dān)保由保險(xiǎn)人承擔(dān)。我們?cè)谥贫仍O(shè)計(jì)上有需要改進(jìn)的地方。我們?cè)趯?duì)住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)運(yùn)作方式上進(jìn)行改進(jìn)，使其發(fā)揮更大作用的同時(shí)，還應(yīng)該增設(shè)在國(guó)際上很流行的銀行信用險(xiǎn)。它是指貸款銀行以購(gòu)房人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，在購(gòu)房人不能如期付款而造成損失時(shí)，由保險(xiǎn)人賠付該損失的一種保險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，可以要求銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人共同投保，保費(fèi)由銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人按照一定的比例共同負(fù)擔(dān)，以銀行作為受益人。對(duì)于信譽(yù)狀況良好的購(gòu)房人，銀行可以考慮退還部分保費(fèi)。這樣在購(gòu)房人貸款出現(xiàn)逾期，開(kāi)發(fā)商又不履行辦證責(zé)任時(shí)，銀行可以要求保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，依靠保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任作為還款保障。另外，北京市住房資金管理中心成立了北京市住房貸款擔(dān)保中心，為住房公積金貸款提供擔(dān)保，這為將來(lái)政府或私人設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)住房貸款保險(xiǎn)打下良好的基礎(chǔ)。這是一種銀行獲得還款保障比較好的發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

①參見(jiàn)劉桂林著：《律師在樓宇按揭中如何維護(hù)消費(fèi)者利益》，載于《北京晨報(bào)》。

②參見(jiàn)王涌泉著：《住房按揭法律問(wèn)題研究》，載于中國(guó)資產(chǎn)證券化專(zhuān)業(yè)網(wǎng)。

③參見(jiàn)盧瓊著：《房地產(chǎn)樓花按揭研究》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》第1卷，法律出版社2002年2月出版。

④參見(jiàn)盧瓊著：《房地產(chǎn)樓花按揭研究》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)研究》第1卷，法律出版社，2002年2月出版。

⑤參見(jiàn)鄭翔著：《防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的政策建議》，載于《新重慶城市開(kāi)發(fā)與建設(shè)》2003年第8期。

⑥參見(jiàn)沈沛著：《信貸資產(chǎn)證券化第169頁(yè)，金融出版社，1998年出版。

⑦參見(jiàn)盧瓊著：《房地產(chǎn)樓花按揭研究》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》第1卷，法律出版社2002年2月出版。

黃海兵