案情：
2001年10月11日，劉靜的父親在劉靜未到場的情況下，以劉靜的名義向第三人山東省棗莊市薛城區(qū)農(nóng)信社借款6萬元，并持劉靜的房產(chǎn)證，到棗莊市房管局辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)。而辦理上述借款所需簽訂的借款合同、抵押合同及房產(chǎn)抵押手續(xù)上所有理應(yīng)由劉靜簽名的地方均由劉靜的父親安排的案外人褚萍代簽，棗莊市房管局為第三人頒發(fā)了抵押權(quán)證。后因劉靜的父親死亡，第三人棗莊市薛城區(qū)農(nóng)信社便起訴劉靜及案外人褚萍，要求二人歸還借款。薛城區(qū)法院以雙方所簽的借款合同、抵押合同未成立為由，駁回了第三人的訴訟請求。第三人不服一審判決，上訴至棗莊市中級人民法院，棗莊市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。劉靜便向第三人索要抵押權(quán)證，在索要未果的情況下,于2008年4月7日向薛城區(qū)法院起訴，請求撤銷棗莊市房管局頒發(fā)的抵押權(quán)證。一審法院判決撤銷棗莊市房管局為第三人頒發(fā)的抵押權(quán)證書。棗莊市房管局不服，提起上訴。其上訴稱，依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，上訴人在辦理他項(xiàng)權(quán)登記時(shí)應(yīng)進(jìn)行形式審查而非實(shí)質(zhì)審查，一審法院依據(jù)房地產(chǎn)抵押申請審批書認(rèn)定上訴人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查顯然錯(cuò)誤。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
評析：
筆者認(rèn)為二審法院之所以不采取實(shí)質(zhì)審查和形式審查區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)，有下面幾個(gè)理由。
第一，理論上對實(shí)質(zhì)審查與形式審查的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)沒有定論。有的學(xué)者從登記審查的范圍對此二者進(jìn)行界定，認(rèn)為形式審查就是登記機(jī)構(gòu)不審查登記申請是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，而僅審查登記申請?jiān)诘怯浭掷m(xù)、提供材料等方面是否合法、齊備；實(shí)質(zhì)審查則是不僅審查登記申請?jiān)诘怯浭掷m(xù)上是否合法，還要審查其是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系是否有效。有學(xué)者則從登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查權(quán)限上界定實(shí)質(zhì)審查，即登記機(jī)構(gòu)接受了登記申請之后，應(yīng)當(dāng)對登記內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性。還有的學(xué)者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限及于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系的，就是實(shí)質(zhì)審查，反之，就是形式審查。因此，從上述理論上的認(rèn)識(shí)來看，“實(shí)際上，現(xiàn)在對實(shí)質(zhì)審查與形式審查的制度構(gòu)成尚無統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，簡單地說是采取何種審查方式，沒有多大意義�！�
第二，實(shí)踐中的各地登記機(jī)關(guān)做法不一致，采取了多種方式。如深圳市房地產(chǎn)登記審查主要采取的是窗口處理加形式審查的方式。湖北省丹江口市國土局采取的是實(shí)質(zhì)審查方式。廣西壯族自治區(qū)柳州市國土資源局在審查申請材料的真實(shí)性時(shí),多要求申請人進(jìn)行公證,即不僅要對申請材料在形式上是否完備進(jìn)行審查,還要對申請背后的法律關(guān)系進(jìn)行審查，是一種中間形態(tài)。
第三，人民法官對此類案件把握的司法認(rèn)知也不相同。有的法官認(rèn)為，對不動(dòng)產(chǎn)登記行為進(jìn)行形式審查就夠了，司法審查也不應(yīng)超過形式審查的范圍，司法審查的重心只限于對房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是否依照法定的條件進(jìn)行形式上的合法性審查。有的法官認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對登記申請應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查主義，對申請人提供的登記材料的真實(shí)性、合法性和有效性做全面審查，經(jīng)審查無問題方可登記。
第四，從立法上看，我國物權(quán)法第十二條明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的審查職責(zé)，而沒有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答物權(quán)法要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。登記機(jī)構(gòu)主要是按照法定的登記的具體審核內(nèi)容和要求,對有關(guān)的登記申請進(jìn)行審核。
從本案來說，劉靜和農(nóng)信社應(yīng)共同到房管局辦理抵押手續(xù)；房管局在審查時(shí)，應(yīng)核實(shí)申請人的身份，確認(rèn)申請登記的抵押人與房屋所有權(quán)證、房屋登記簿記載的所有權(quán)人、抵押合同中的抵押人相一致。其實(shí)，房管局只要稍加注意，這個(gè)糾紛就不會(huì)發(fā)生。但由于目前我國登記機(jī)關(guān)采用的是一種“形式的審查”的做法，登記機(jī)關(guān)往往對申請人的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查，不與登記簿原有的記載進(jìn)行對比，就予以登記，造成許多錯(cuò)誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便，也為登記機(jī)關(guān)推卸責(zé)任找到了借口。
通過以上分析可以看出，對不動(dòng)產(chǎn)登記行為的審查應(yīng)摒棄實(shí)質(zhì)審查與形式審查的區(qū)分，法院應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法律規(guī)范的規(guī)定，對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)履行登記行為的法定職責(zé)進(jìn)行全面審查，既要進(jìn)行實(shí)體審查，又要進(jìn)行程序?qū)彶椋员ＷC不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，維護(hù)交易安全。
（作者單位：山東省棗莊市中級人民法院）
