應(yīng)該按住宅用房補(bǔ)償還是營業(yè)用房來補(bǔ)償？
案情：
某房屋拆遷公司與2008年8月23日取得房屋拆遷許可證，進(jìn)行某公園小區(qū)一期工程綜合開發(fā)改造建設(shè)項(xiàng)目。被拆遷人費(fèi)某的房屋位于拆遷范圍。拆遷公司對(duì)費(fèi)某房屋實(shí)施拆遷的過程中，就房屋價(jià)格和補(bǔ)償安置與費(fèi)某發(fā)生爭(zhēng)議，于是向縣建設(shè)局申請(qǐng)行政裁決。縣建設(shè)局于
2008年年9月6日作出了房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決。費(fèi)某認(rèn)為，該裁決將自己的房屋定性為住宅兼營業(yè)是錯(cuò)誤的，其房屋性質(zhì)應(yīng)為營業(yè)用房。因此向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求判決撤銷
這一裁定。為了證明其主張，費(fèi)某出具了醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)可證，用于證明該房屋使用性質(zhì)為營業(yè)用房。
法院判決
法院審理后認(rèn)為：對(duì)房屋性質(zhì)確認(rèn)的主要依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)證書，從房屋產(chǎn)權(quán)證書用途中可以看出是住宅房屋還是營業(yè)房屋。如果是非住宅用房，必須具有非住宅房屋的所有權(quán)證照，而從費(fèi)某初始申請(qǐng)批建和產(chǎn)權(quán)登記等行為，以及所核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證照來看．證照都是屬于住宅用途的私有房屋所有權(quán)證。因此，費(fèi)某的房屋性質(zhì)應(yīng)確認(rèn)為住宅。至于費(fèi)某提供的醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，只能證明原告被拆除的臨街房屋曾用于營業(yè)，而對(duì)其房屋性質(zhì)的確認(rèn)不能起到證明作用。
分析
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被拆遷房屋的用途，是住宅房還是營業(yè)房。房屋用途的認(rèn)定，直接關(guān)系到房屋拆遷的補(bǔ)償與安置問題。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，無論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，都需要對(duì)被拆遷房屋的價(jià)值進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估．而房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作出的依據(jù)之一就是房屋的用途，不同用途的房屋其價(jià)格也不同，通常位于相同地區(qū)的營業(yè)房的價(jià)值要高于住宅房。此外，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》還規(guī)定．因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。因此，營業(yè)房的補(bǔ)償價(jià)格要高于住宅房。在產(chǎn)權(quán)置換中，
被拆遷房是營業(yè)房的，還可以要求置換營業(yè)房。所以，在確定房屋拆遷補(bǔ)償與安置措施前，首先確定被拆遷房屋的用途至關(guān)重要。對(duì)房屋用途的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)．是房產(chǎn)證還是被拆遷人提
供的營業(yè)執(zhí)照呢？本案中，法院已將房產(chǎn)證記載的房屋用途作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。之所以不采信營業(yè)執(zhí)照，說明房產(chǎn)證和營業(yè)執(zhí)照在性質(zhì)上有本質(zhì)的區(qū)別．房產(chǎn)證是城市房屋管理部門依法向房屋所有權(quán)人核發(fā)的證明房屋所有權(quán)狀況和房屋狀況的憑證；而營業(yè)執(zhí)照是國家工商管理機(jī)關(guān)依法向從事工商業(yè)的公民、法人和其他商事組織核發(fā)的證明其商事主體資格的憑證。取得營業(yè)執(zhí)照的人可以依法在營業(yè)執(zhí)照確定的營業(yè)范圍內(nèi)開展工商業(yè)活動(dòng)。房產(chǎn)證證明的對(duì)象是房屋，而營業(yè)執(zhí)照證明的對(duì)象是營業(yè)者。因此，法院在對(duì)房屋的用途時(shí)進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，只能依據(jù)房產(chǎn)證表明的房屋用途認(rèn)定，房產(chǎn)證上房屋用途的描述也是當(dāng)事人在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的真實(shí)意思表示。現(xiàn)實(shí)生活中，很多人將其臨街的住宅改造成營業(yè)用房出租或自營，在拆遷中又常常因?yàn)榉课萦猛镜恼J(rèn)定與拆遷人產(chǎn)生糾紛。避免此類糾紛的最好方式，就是產(chǎn)權(quán)人在改變房屋用途時(shí)，向房屋管理部門申請(qǐng)變更登記，將房證上的房屋用途變更為營業(yè)房屋。
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