�。ㄒ唬┚唧w情況 1．A場地分三種情況： （l）現(xiàn)有熟地32593m’，1994年一9月1日投入； （2）正在回填土的土地3084m’，1995年3月投入； （3）計劃待港口開發(fā)地 16464m‘，1996年 8月投入。 2．B場地情況： 面積為85100m‘，2009年3月10日投入。 9．確定評估結(jié)果。因N公司該項評估是土地租價入股，合營后利潤分成，據(jù)土地分期投入的時期效應(yīng)，以及土地從投入到形成目標(biāo)生產(chǎn)力、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，與股東各方都是密切相關(guān)的，故擬采用前兩年各50％本金化作用計算。最終確定A、B兩場地評估值如下： 評估值 1181X（IX50％＋0．909lX50％）＝1127（萬美元）
三、剩余法
剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該地塊價格的一種土地估價方法。利用剩余法估價應(yīng)遵循土地最有效利用原則，正確確定土地最佳利用方式。在具體應(yīng)用中，應(yīng)正確確定房地總價值或土地開發(fā)完成后的總價和房產(chǎn)價值或土地開發(fā)費用。
四、成本法
成本法在土地估價上的運用就是成本法。成本法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費兩大部分，作為“基本成本”，加上基本投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分。并同時根據(jù)國家對土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益（即土地出讓金），從而求得土地價格。即：土地價格=土地取得費十土地開發(fā)費十稅費十利息十利潤十土地所有權(quán)收益（即土地出讓金）
五、基準(zhǔn)地價修正法
基準(zhǔn)地價修正法是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價的區(qū)域因素和個別因素，建立宗地地價修正系數(shù)表，并利用宗地地價修正系數(shù)表評估宗地地價的一種應(yīng)用估價法�；鶞�(zhǔn)地價修正法的實質(zhì)是比較法，在基準(zhǔn)地價評估基礎(chǔ)上編制的各因素修正系數(shù)表和因素條件說明表，是比較的標(biāo)準(zhǔn)。在宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，評估者對土地使用年期、地產(chǎn)市場供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個別因素進(jìn)行調(diào)查和具體分析，對照因素修正系數(shù)表對基準(zhǔn)地價進(jìn)行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價格。具體評估程序如下：
1．確定宗地的位置及用途，以確定進(jìn)行修正的基準(zhǔn)地價和影響因素項目。
2．調(diào)查影響宗地地價因素的宗地指標(biāo)。按照宗地所在區(qū)域和用途對應(yīng)的修正系數(shù)表內(nèi)容，充分利用已收集的資料和土地登記資料，并進(jìn)行實地調(diào)查，整理宗地地價因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。
3．確定宗地地價因素修正系數(shù)。按照宗地用途和所處區(qū)域，以及與修正系數(shù)表內(nèi)容相對應(yīng)的各項因素指標(biāo)數(shù)據(jù)，確定各因素對應(yīng)的修正系數(shù)，計算宗地地價影響因素的總修正值：
4．對出讓或使用年期不一致的宗地，要進(jìn)行年期修正。
5．對宗地估價期日與基準(zhǔn)地價估價期日之間地價水平有變動的，還應(yīng)進(jìn)行期日修正。
6．對評估目的不同，如稅收、股份制改組、清產(chǎn)核資、抵押和拍賣等可進(jìn)行評估目的修正。
7．對于其他影響地價的因素，如容積率，如果在系數(shù)修正時未被考慮，也應(yīng)進(jìn)行修正。
8．確定宗地地價。
六、各種估價方法的比較與綜合運用
估價人員在估價過程中應(yīng)根據(jù)估價目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應(yīng)用方法中的一種或幾種并用，評估土地價格。各種方法有不同的適用范圍、不同的特點。 在上述多種方法中，市場比較法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是這三種方法的派生。

地價是土地市場的核心。充分發(fā)揮地價調(diào)控作用，促進(jìn)土地資源的合理流動，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用是一項長期和艱巨的任務(wù)，我們要進(jìn)一步深化改革，嚴(yán)格管理，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置。
 我國地價管理的基本情況
 土地價格是土地價值和權(quán)益的具體表現(xiàn)，是最靈敏反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，是調(diào)節(jié)土地利用方式的重要手段。要發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)作用，最重要的杠桿就是地價。土地市場發(fā)育和規(guī)范的程度，也要以地價形成機(jī)制的狀況來衡量。
地價管理是國土資源管理的重要組成部分和一項重要職責(zé)，是國土資源參與宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容和手段。我國的地價管理是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生的，是從深圳、上海兩市實行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣，以公開市場形成價格開始的。從土地使用制度改革至今近20年中，地價管理在推進(jìn)土地有償使用、優(yōu)化配置土地資源、合理分配土地收益、實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值、保證國有土地收益不流失、促進(jìn)土地市場建設(shè)等方面發(fā)揮了重要作用。
一是極大地推進(jìn)了城鎮(zhèn)國有土地有償使用進(jìn)程，為土地市場的發(fā)育發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。我國城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的核心在于土地的有償使用。通過土地使用權(quán)的出讓、租賃、作價入股等有償方式，使土地這一最基本的生產(chǎn)要素進(jìn)入市場，使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到具體實現(xiàn)，政府獲得了城市建設(shè)資金，為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善人民生活，發(fā)揮了重要作用。
二是有效地促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，調(diào)控了土地供求關(guān)系。價值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)條件下的普遍規(guī)律，也是政府調(diào)控市場的主要依據(jù)和經(jīng)濟(jì)手段。多年來，各地靈活運用級差地租原理，利用地價杠桿，合理配置土地資源，優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整建設(shè)用地布局，采取多種渠道盤活存量土地，取得了很好的成效。
 三是保障了不同權(quán)利主體間的土地收益分配。地價為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù)。地價管理為協(xié)調(diào)解決不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系，調(diào)節(jié)收益分配提供了手段，不僅使國家作為土地所有者的權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上真正得以體現(xiàn)，也合理保證了地方、企業(yè)和個人的土地收益，理順了利益關(guān)系，有效避免了以往運用實物地租交易所帶來的諸多弊端。
四是科學(xué)顯化土地資產(chǎn)，為國有企業(yè)改革注入了活力。國有企業(yè)改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的中心環(huán)節(jié)，自覺服從和服務(wù)于國有企業(yè)改革是土地管理工作的一個主要內(nèi)容。國土資源管理部門支持國有企業(yè)改革，是以專業(yè)評估、顯化地價、科學(xué)處置土地資產(chǎn)為基礎(chǔ)的。幾年來，各級國土資源管理部門通過地價管理工作，支持了數(shù)萬家國有企業(yè)的改制工作。
 從土地使用制度改革至今近20年來，我國地價管理從無到有，在法制、機(jī)制和制度建設(shè)方面已取得了重大進(jìn)展：

    一是建立起了以市場機(jī)制形成土地價格的制度體系。國土資源部門圍繞地價管理的法制、機(jī)制和制度建設(shè)，先后從土地取得、土地供應(yīng)、有償使用、土地轉(zhuǎn)讓、土地資產(chǎn)處置以及市場調(diào)控等方面制定了一系列規(guī)章制度，為充分發(fā)揮市場機(jī)制形成土地價格創(chuàng)造了市場環(huán)境。在土地供應(yīng)方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進(jìn)了土地利用方式的轉(zhuǎn)變；在土地價格形成機(jī)制方面，頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建立起了經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓通過招標(biāo)拍賣掛牌等競爭方式形成價格的機(jī)制，規(guī)范協(xié)議出讓行為。在完善土地有償使用方式方面，制定了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》，對國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營等有償使用方式進(jìn)行了規(guī)范；在土地市場交易行為的規(guī)范方面，下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，部署了土地市場的治理整頓，有效抑制了違規(guī)交易行為；在地價確定和監(jiān)控方面，建立專業(yè)評估、集體決策和結(jié)果公開的工作制度。
二是形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。制定頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》兩個國家標(biāo)準(zhǔn)和《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》3個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)已成為土地估價與地價管理應(yīng)遵循的技術(shù)規(guī)范。

    三是建立起了具有中國特色的、以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和協(xié)議出讓最低價為核心的地價體系。自1999年以來，國土資源部將直轄市、省會城市、計劃單列市以及非農(nóng)人口在100萬以上的大城市納入了新一輪國土資源大調(diào)查土地價格調(diào)查的范圍，在全國啟動新一輪基準(zhǔn)地價更新工作，并加大地價信息公開力度。目前，全國99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮(zhèn)已完成基準(zhǔn)地價更新工作，初步建立起了城鎮(zhèn)建設(shè)用地價格體系，大多數(shù)市、縣已將各類地價結(jié)果向社會公布。同時，在25個省、自治區(qū)、直轄市部署開展了農(nóng)用地分等定級估價工作，初步建立起了農(nóng)用地等、級、價體系。

    四是建立了城市地價動態(tài)監(jiān)測體系。2001年以來，在城市基準(zhǔn)地價更新的基礎(chǔ)上，建立了覆蓋直轄市、計劃單列市、省會城市以及長江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)50個主要城市的，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價為監(jiān)測對象的城市地價動態(tài)監(jiān)測體系。全面系統(tǒng)地對城市地價及相關(guān)信息進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測、收集、整理和分析，及時把握土地市場地價動態(tài)變化，為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù)，為市場投資提供服務(wù)。有關(guān)監(jiān)測成果在宏觀調(diào)控中發(fā)揮了重要作用。

    五是造就了一支具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價隊伍，形成了一個正在不斷發(fā)展壯大的土地估價行業(yè)。目前，通過國家考試認(rèn)證，取得土地估價師資格的人員共有27000余人，從事土地估價的機(jī)構(gòu)近2000家，執(zhí)業(yè)土地估價師10000余名，從業(yè)人員數(shù)萬人。適應(yīng)建立和完善市場經(jīng)濟(jì)體制和改革政府行政審批制度的要求，進(jìn)行了土地評估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤工作，取消國有企業(yè)改制土地估價結(jié)果確認(rèn)制度，建立了土地估價報告?zhèn)浒钢贫�，改革了土地估價人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式，從根本上解決了土地評估行業(yè)平等競爭和獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)問題。目前，土地估價行業(yè)已成為社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康運行不可或缺的中介行業(yè)，在國有企業(yè)改制、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估確定、地價動態(tài)監(jiān)測等工作中發(fā)揮了重要作用。

    地價管理改革的方向

    地價作為反映一個地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和土地供求狀況的指標(biāo)，是由市場決定的。土地市場發(fā)育和規(guī)范的程度，要以地價形成機(jī)制的狀況來衡量。因此，下一步深化地價管理改革基本思路是，以貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》精神為指導(dǎo)，以落實嚴(yán)格的土地管理制度為前提，以建立反映土地資源稀缺約束條件的土地價格體系和管理制度為目標(biāo)，進(jìn)一步深化改革，完善市場形成土地價格的機(jī)制，充分發(fā)揮地價的杠桿作用，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)節(jié)約集約用地的目標(biāo)，為經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展提供土地資源保障。

    (一)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地供應(yīng)總量

    供求關(guān)系是市場運行的最基礎(chǔ)關(guān)系。嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量是加強(qiáng)地價管理的基礎(chǔ)條件，是培育和規(guī)范土地市場、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的前提，也是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、建設(shè)節(jié)約型社會的客觀需要。2003年以來開展的土地市場秩序的治理整頓，已有效遏制了亂占濫用耕地、盲目擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的勢頭，但反彈壓力仍然較大。當(dāng)前，在建設(shè)用地供應(yīng)上仍要實行從嚴(yán)從緊的政策，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃計劃，嚴(yán)格土地用途管制，嚴(yán)格保護(hù)耕地，發(fā)揮規(guī)劃計劃在控制建設(shè)用地規(guī)模、布局方面的作用。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃的基礎(chǔ)上，探索建立城市土地供應(yīng)計劃制度，合理確定城市土地的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和進(jìn)度，促進(jìn)土地市場公開、安全、穩(wěn)定運行。

    (二)大力推進(jìn)土地市場建設(shè)，完善地價形成機(jī)制

    修訂《劃撥用地目錄》，嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，擴(kuò)大土地有償使用的范圍，推進(jìn)經(jīng)營性收費基礎(chǔ)設(shè)施用地逐步納入有償使用。堅定不移地執(zhí)行經(jīng)營性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，推行工業(yè)用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓，不斷提高土地資源市場配置的程度。強(qiáng)化對協(xié)議出讓土地的監(jiān)管，建立協(xié)議出讓土地的公示制度，禁止非法壓低地價招商引資。加強(qiáng)土地有形市場建設(shè)，為土地的公開交易提供平臺。建立土地成交價格申報制度，對低于市場價成交的土地，政府可優(yōu)先購買，防止非法交易。
(三)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，穩(wěn)定土地價格
穩(wěn)定房價、地價，保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前土地供應(yīng)調(diào)控的重要任務(wù)。要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要不斷完善土地供應(yīng)方式，對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)用地要根據(jù)市場狀況，靈活確定招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。
(四)研究土地節(jié)約集約利用的地價政策，發(fā)揮地價杠桿調(diào)節(jié)作用
保護(hù)耕地和保障發(fā)展用地是土地管理要解決的兩大難題。當(dāng)前我國正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，各項建設(shè)對建設(shè)用地的需求巨大，給耕地保護(hù)、土地供應(yīng)帶來了很大壓力。同時，建設(shè)用地粗放利用、閑置浪費又較為普遍，節(jié)約集約用地的潛力很大。如何利用地價杠桿優(yōu)化配置土地資源，使土地資源得到集約利用，是我們當(dāng)前必須解決的一個大問題。各級國土資源管理部門在實際工作中，積極探索，積累了不少寶貴的經(jīng)驗。如無錫市制定了地價與土地集約度的調(diào)節(jié)系數(shù)，對土地利用率低的項目提高供地價格，對土地投資強(qiáng)度高的項目降低廠房租金、地方稅收等。同時通過調(diào)整土地收益分配鼓勵節(jié)約集約用地。如企業(yè)盤活存量土地，利用原有廠區(qū)土地進(jìn)行增資擴(kuò)建或改造的，免交增加建筑面積的土地出讓金。寧波市對高科技、高效益的工業(yè)用地以及民辦的文教用地，在土地的供應(yīng)上和價格上給予適當(dāng)優(yōu)惠，不僅有利于土地的優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也有利于城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

    (五)加強(qiáng)地價管理的基礎(chǔ)建設(shè)，完善市場服務(wù)體系

    一是要建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，積極引導(dǎo)合理的土地需求。信息公開是市場經(jīng)濟(jì)的必要條件。當(dāng)前，在房地產(chǎn)市場、土地市場中存在的突出問題之一就是信息不對稱。一些城市土地供應(yīng)計劃不透明，供求信息沒有充分公開，開發(fā)商等用地者不能根據(jù)政府的土地供應(yīng)計劃和房地產(chǎn)市場需求情況來確定投資計劃，在以競標(biāo)等方式取得土地時存在著盲目性。當(dāng)前，要進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的確定與公布工作，擴(kuò)大地價監(jiān)測范圍，增加監(jiān)測城市數(shù)量和監(jiān)測點；加大對土地供需、地價動態(tài)變化情況等重要市場信息的分析力度，及時判斷和把握土地市場運行狀況，研究分析土地供需的矛盾，科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)對土地的需求。要定期不定期的采取多種方式和渠道及時向社會發(fā)布土地供應(yīng)計劃、已供應(yīng)、正在開發(fā)、待開發(fā)等土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)和分布情況，以及地價動態(tài)變化情況等基本信息，引導(dǎo)市場需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止地價大起大落。
二是加強(qiáng)土地估價行業(yè)監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量。一要進(jìn)一步完善制度。要根據(jù)新的形勢和新的要求，不斷建立健全以人員管理為主、機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險的行業(yè)管理規(guī)章制度，保證行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。二要制定發(fā)展規(guī)劃，保證行業(yè)的有序發(fā)展。要根據(jù)當(dāng)前土地估價行業(yè)的現(xiàn)狀，不斷總結(jié)存在的問題，結(jié)合市場要求，對下一步的發(fā)展進(jìn)行認(rèn)真研究、規(guī)劃，保證行業(yè)的有序發(fā)展。三要抓住重點，切實解決當(dāng)前土地估價行業(yè)存在的突出問題。如搞虛假評估，迎合委托方不正當(dāng)要求；搞惡性競爭，給關(guān)系人提取高額回扣等。四要抓好行業(yè)的誠信建設(shè)，建立起以執(zhí)業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)、職業(yè)道德為支撐、社會監(jiān)督為保障，信息公開、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的誠信體系，提升土地估價行業(yè)的社會信用度。