商品房認(rèn)購書的若干法律問題研究

在商品房買賣中，購房者與開發(fā)商磋商之后，達(dá)成意思一致，雙方可以直接訂立正式的預(yù)售或者現(xiàn)房買賣合同。但在實(shí)踐中，開發(fā)商為了及早將商品房銷售出去或者在事實(shí)、法律上存在當(dāng)時(shí)不能克服的銷售障礙，開發(fā)商往往在與預(yù)購人訂立正式買賣合同之前，先與購房者簽訂認(rèn)購書，作為買賣合同簽訂前買賣雙方行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。認(rèn)購可分為取得預(yù)售許可前的認(rèn)購和取得預(yù)售許可后的認(rèn)購，前者又稱為內(nèi)部認(rèn)購，后者又稱為外部認(rèn)購。

　　一、認(rèn)購書的性質(zhì)

　　從目前實(shí)踐來看，認(rèn)購書的內(nèi)部一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）房屋的大概價(jià)款計(jì)算；（4）簽署商品房買賣合同的時(shí)限規(guī)定；（5）雙方為簽署正式買賣合同所應(yīng)從事行為的義務(wù)性規(guī)定；（6）定金條款。認(rèn)購書包括認(rèn)購書、訂購書、預(yù)定書、房號(hào)保留協(xié)議等等形式。

　　[1]對于認(rèn)購書的性質(zhì)，目前存在如下觀點(diǎn)：（1）認(rèn)購書為意向書；（2）認(rèn)購書為預(yù)售合同的從合同；（3）認(rèn)購書為正式的預(yù)售合同；（4）認(rèn)購書為附條件的商品房買賣合同；（5）認(rèn)購書是預(yù)約合同。通說認(rèn)為認(rèn)購書屬于預(yù)約。預(yù)約，是指約定將來訂立一定合同的合同，預(yù)約中約定將來要訂立的合同為本約。之所以認(rèn)為認(rèn)購書為預(yù)約，其理由在于：

　　1、認(rèn)購書已經(jīng)具備合同的要素。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）的規(guī)定，只要一方向另一特定方發(fā)出內(nèi)容具體確定的要約，另一特定方對此表示同意，合同就可成立。根據(jù)我國合同法理論，合同的有效成立要件包括（1）合格的合同主體；（2）真實(shí)的意思表示；（3）內(nèi)容合法；（4）形式合法。而認(rèn)購書已具備合同的上述有效成立要件，故從其性質(zhì)來看屬于合同的一種。

　　2、認(rèn)購書是對將來訂立商品房買賣合同的約定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第16條的規(guī)定以及目前實(shí)踐中采用的建設(shè)部與國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》來看，商品房買賣合同確定的內(nèi)容要比認(rèn)購書多得多，認(rèn)購書只不過是對商品房買賣的最基本情況進(jìn)行約定，其主要權(quán)利義務(wù)在于約束雙方于一定時(shí)限內(nèi)就簽訂商品房買賣合同進(jìn)行磋商談判，而并不是正式買賣房屋，故其不是商品房買賣合同。

　　3、從認(rèn)購書的內(nèi)容看，認(rèn)購書雖然與商品房買賣合同存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但這是由預(yù)約的本身特性決定，認(rèn)購書本身具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與商品房買賣合同并不存在主從合同關(guān)系。

　　4、認(rèn)購書從性質(zhì)看，其不是附條件的合同。所謂附條件的合同，是指當(dāng)事人在合同中約定了一定條件，在條件成就之前，權(quán)利人不能行使其權(quán)利，義務(wù)人也不必履行其義務(wù)，一旦條件成就，則權(quán)利人行使權(quán)利，義務(wù)人履行義務(wù)。在附停止條件的合同中，本合同已在訂約時(shí)成立，但在商品房買賣中，商品房買賣合同在認(rèn)購書有效成立時(shí)尚未成立。而且附條件的合同，其是否在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)是不確定的，但認(rèn)購書明顯在雙方當(dāng)事人之間存在法律拘束力。

　　綜上，認(rèn)購書的性質(zhì)為預(yù)約。最高人民法院民一庭在對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《商品房買賣合同司法解釋》）的進(jìn)一步解說中也明確了這一點(diǎn)。

　　二、認(rèn)購書的效力認(rèn)定

　　如前所述，認(rèn)購可分為內(nèi)部認(rèn)購和外部認(rèn)購。對于內(nèi)部認(rèn)購，一般來說，簽訂認(rèn)購書時(shí)，應(yīng)當(dāng)已對開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)并辦妥規(guī)劃審批手續(xù)，此時(shí)開發(fā)項(xiàng)目已定型，所售房屋的面積、戶型、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)已確定，但可能未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，故當(dāng)事人簽訂了認(rèn)購書。據(jù)此，對于認(rèn)購書的效力認(rèn)定實(shí)際上可以分為三個(gè)階段加以分析。

　　1、尚不具備認(rèn)購條件而簽訂的認(rèn)購書的效力。此時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》關(guān)于合同效力的規(guī)定對其效力加以判斷。至于何為“不具備認(rèn)購條件”，則應(yīng)當(dāng)從商品房買賣的性質(zhì)出發(fā)考慮。商品房買賣的性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)交易，其預(yù)約的條件應(yīng)當(dāng)比一般商品買賣的預(yù)約條件更為嚴(yán)格，不僅要求認(rèn)購書中具備商品房買賣合同的核心條款，即房屋基本情況及價(jià)款，而且要求項(xiàng)目已立項(xiàng)、已辦妥規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，如果允許開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目尚未立項(xiàng)時(shí)就向社會(huì)公眾銷售房屋，認(rèn)購書就不是針對特定項(xiàng)目簽訂，認(rèn)購書的所有條款都是不確定的，認(rèn)購書實(shí)際上就缺乏商品房買賣的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，這一階段簽訂的認(rèn)購書與非法融資無異，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　　2、內(nèi)部認(rèn)購書的效力。對于內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議的效力，有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)我國《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，未取得預(yù)售許可證所訂立的合同屬于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同自始應(yīng)無法律拘束力。且《商品房買賣合同司法解釋》第2條也規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。雖然此處針對的僅是商品房預(yù)售合同，但應(yīng)理解為包括認(rèn)購人與出賣人簽訂的任何種類的以購房為意思表示的協(xié)議，認(rèn)購書也應(yīng)包括在內(nèi)。法律不應(yīng)該一方面禁止開發(fā)商在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前簽訂商品房預(yù)售合同；另一方面又允許簽訂認(rèn)購書并收受定金，進(jìn)而肯定其法律效力。但從盡量促成交易的立法精神考慮，如果開發(fā)商在訴訟前補(bǔ)辦了預(yù)售手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購協(xié)議有效。如果開發(fā)商在訴訟前未能補(bǔ)辦預(yù)售手續(xù)的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購協(xié)議無效。但無論開發(fā)商是否在事后補(bǔ)辦了預(yù)售手續(xù)，其違反法律規(guī)定預(yù)售房屋的行為均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任。筆者認(rèn)為，雖然法律明確規(guī)定未取得預(yù)售許可的房屋不能預(yù)售。但由于認(rèn)購是先于預(yù)售的一個(gè)階段，認(rèn)購書在性質(zhì)上屬于預(yù)約，是對將來訂立商品房預(yù)售或者買賣合同的約定，因此，對其效力判斷，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》對合同效力判斷的一般規(guī)定進(jìn)行處理，而不應(yīng)以是否具備預(yù)售條件作為判斷認(rèn)購書效力的依據(jù)。取得預(yù)售許可只是開發(fā)商履行認(rèn)購協(xié)議的條件之一，如果開發(fā)商在認(rèn)購書約定的簽訂商品房買賣合同的時(shí)限內(nèi)未取得預(yù)售許可，實(shí)際上構(gòu)成了對認(rèn)購書的違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、外部認(rèn)購書的效力。對此目前無爭議，即符合《合同法》規(guī)定的成立生效要件的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，協(xié)議雙方均應(yīng)依認(rèn)購書的約定履行各自義務(wù)。

　　三、認(rèn)購書的法律效力

　　合同的法律效力，是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的法律拘束力。具體到認(rèn)購書的法律效力主要包括以下問題：（1）如果當(dāng)事人一方違反認(rèn)購書的談判義務(wù)，另一方當(dāng)事人是否可以請求實(shí)際履行？（2）違反認(rèn)購書的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任性質(zhì)以及賠償范圍？（3）認(rèn)購書中的定金責(zé)任屬何性質(zhì)以及承擔(dān)定金責(zé)任后是否還可以要求損害賠償?shù)鹊龋ù瞬糠謫为?dú)予以說明）。

　　關(guān)于認(rèn)購書能否強(qiáng)制履行的問題，實(shí)際上取決于對認(rèn)購書這種預(yù)約的類型的認(rèn)識(shí)。

　　按預(yù)約的內(nèi)容劃分，預(yù)約的類型可分為：（1）帶未決條款的預(yù)約。該類型預(yù)約規(guī)定了交易的大部分條款，并且當(dāng)事人都同意受其約束；當(dāng)事人有義務(wù)就未決條款繼續(xù)談判。若他們不能達(dá)成關(guān)于未決條款的協(xié)議，則法院可以補(bǔ)充該缺失條款。該類型的預(yù)約，針對本約強(qiáng)加了實(shí)現(xiàn)交易的義務(wù)。（2）將行談判的預(yù)約。該類型預(yù)約規(guī)定了未來交易不是直接受預(yù)約的約束，而是受本約的約束。雙方當(dāng)事人只承擔(dān)進(jìn)行談判，達(dá)成本約的義務(wù)。此類型的預(yù)約，針對本約沒有強(qiáng)加實(shí)現(xiàn)交易的義務(wù)。而對于認(rèn)購書這種預(yù)約的類型界定，應(yīng)該綜合社會(huì)的客觀實(shí)際來考慮。如果將認(rèn)購書定性為“帶未決條款的預(yù)約”，極易引發(fā)開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)，先誘使對方簽訂認(rèn)購書，收取定金，然后拋出不合理之交易條件迫使對方接受。購房者須對“簽署”契約負(fù)責(zé)，輕則喪失定金，重則被迫與開發(fā)商簽訂違心合同；即使開發(fā)商沒有提出不合理的交易條件，但是自預(yù)約簽訂到本約正式簽署已經(jīng)經(jīng)過較長的一段時(shí)間，客觀環(huán)境可能已經(jīng)發(fā)生變化，如果一定要求認(rèn)購人必須簽署正式買賣合同，也違背公平正義。故將認(rèn)購書定性為將行談判的預(yù)約，有利于保護(hù)認(rèn)購人。

　　正是由于認(rèn)購書屬于將行談判的預(yù)約，故在當(dāng)事人一方違反義務(wù)，不履行談判義務(wù)時(shí)，只能要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，不能要求另一方當(dāng)事人實(shí)際履行締結(jié)商品房買賣合同的義務(wù)。相關(guān)的法律依據(jù)為《合同法》第110條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行……。

　　關(guān)于違反認(rèn)購書的責(zé)任性質(zhì)以及賠償范圍問題，實(shí)際上也取決于對認(rèn)購書的特殊性質(zhì)的認(rèn)識(shí)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約當(dāng)事人在他方當(dāng)事人違反預(yù)約義務(wù)不訂立本約時(shí)，只能請求賠償信賴?yán)�益。由于本約尚未訂立、生效，以社會(huì)的一般觀念，當(dāng)事人最終獲得履行利益的蓋然性還比較小。所以，當(dāng)事人不能被判予履行利益，而只能被判予信賴?yán)�益。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，在我國法律中，賠償信賴?yán)�益損失對應(yīng)的責(zé)任救濟(jì)機(jī)制是締約過失責(zé)任制度，用締約過失制度賠償一方當(dāng)事人信賴?yán)�益損失，其過錯(cuò)須發(fā)生在簽訂合同過程中。而違反認(rèn)購書是對認(rèn)購書這一獨(dú)立合同義務(wù)的不履行，損害了基于認(rèn)購書這一獨(dú)立合同本身產(chǎn)生的履行利益。如果將不履行預(yù)約義務(wù)，理解為因信賴將來簽訂商品房買賣合同造成信賴?yán)�益的損失，等于否定了認(rèn)購書作為獨(dú)立合同的法律地位。因此，若認(rèn)購書無特別約定，應(yīng)適用《合同法》的一般規(guī)定，追究當(dāng)事人的違約責(zé)任。

　　實(shí)際上，以上兩種觀點(diǎn)的分歧是因?yàn)槠溆^察點(diǎn)不一致，一種觀點(diǎn)是從認(rèn)購書是商品房買賣合同的預(yù)約角度出發(fā)，認(rèn)定其賠償范圍為信賴?yán)�益。一種觀點(diǎn)是從認(rèn)購書本身是一獨(dú)立合同的角度出發(fā)，認(rèn)為其是違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)按照合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)則處理。

　　筆者認(rèn)為，在一方當(dāng)事人違反認(rèn)購書的約定而導(dǎo)致未訂立商品房買賣合同的情況下，實(shí)際上在一定范圍內(nèi)存在違約責(zé)任與締約過失責(zé)任的選擇適用問題�！逗贤�法》第42條規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一的，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（1）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（3）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。此規(guī)定的即為締約過失責(zé)任。由于認(rèn)購書中當(dāng)事人的主要義務(wù)即是誠信締約，所以，如果當(dāng)事人在訂立商品房買賣合同過程中沒有盡到善意締約義務(wù)，則一方面其違反了認(rèn)購書的約定，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購書這一獨(dú)立合同的違約責(zé)任。另一方面其違反了《合同法》關(guān)于誠信締約（商品房買賣合同）的法定義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反法定義務(wù)的締約過失責(zé)任。但應(yīng)注意當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任并不以是否善意為唯一依據(jù)，如果是因其單方原因未能簽訂本約，即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，此處的“原因”不僅僅包括主觀上是否是善、惡意的判斷，還應(yīng)包括其他非法定免責(zé)事由以外的客觀情況。

　　但是應(yīng)當(dāng)注意，一方當(dāng)事人違反認(rèn)購書的很多情況不能適用締約過失責(zé)任制度解決。（1）負(fù)有主動(dòng)談判義務(wù)的一方當(dāng)事人在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)根本未履行談判義務(wù)，此時(shí)雙方根本未進(jìn)入到締約磋商階段，就不存在適用締約過失責(zé)任的余地，而只能要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。（2）雙方就締結(jié)商品房買賣合同已經(jīng)進(jìn)行了談判，但因客觀情況導(dǎo)致一方當(dāng)事人喪失了訂立商品房買賣合同的履約能力，最終導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同，此時(shí)因當(dāng)事人主觀上無過錯(cuò)，無法適用締約過失責(zé)任，但按照我國目前對《合同法》歸責(zé)原則的通說，我國《合同法》采用的是嚴(yán)格責(zé)任原則，此時(shí)當(dāng)事人仍應(yīng)承擔(dān)違反認(rèn)購書約定的違約責(zé)任。例如，原先開發(fā)商估計(jì)在30天后就能得到預(yù)售許可證，于是與認(rèn)購人在認(rèn)購書中約定一個(gè)月后訂立商品房買賣合同，但由于政府部門的拖沓，導(dǎo)致預(yù)售許可證在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)未能取到，但此處強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，如果構(gòu)成不可抗力，則免責(zé)。另外根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第122條的規(guī)定，因意外事件致使合同不能履行的，不適用定金罰則。（3）雙方就締結(jié)商品房買賣合同進(jìn)行了談判，并達(dá)成了商品房買賣合同，但一方當(dāng)事人存在違反認(rèn)購書中約定的從合同義務(wù)的行為，此時(shí)其從法律上來說，仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　另外，在談判過程中一方當(dāng)事人存在過錯(cuò)的情況下，也未必就存在違約責(zé)任的承擔(dān)，而可能只承擔(dān)締約過失責(zé)任。這種情況是：雙方經(jīng)過談判并達(dá)成了商品房買賣合同，但一方當(dāng)事人在談判過程中存在過錯(cuò)行為，但這種過錯(cuò)行為違反的義務(wù)并不是認(rèn)購書中約定的談判義務(wù)以及其他從合同義務(wù)，所以此時(shí)當(dāng)事人只能要求存在過錯(cuò)行為的另一方當(dāng)事人承擔(dān)締約過失責(zé)任，而無法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。此處，實(shí)際涉及到在合同有效成立情況下，締約過失責(zé)任的適用問題，筆者認(rèn)為締約過失責(zé)任的依據(jù)是締約過程中的過錯(cuò)，而并不以合同是否成立生效為判斷依據(jù)。

　　關(guān)于賠償范圍，在承擔(dān)違約責(zé)任的場合下，《合同法》第113條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見或者應(yīng)該預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。由此可見，《合同法》規(guī)定的違約的賠償范圍包括兩部分：（1）因違約所造成的損失就是所謂的消極利益損失（是指現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和費(fèi)用的支出）；（2）合同履行后可以獲得的利益的損失就是所謂的積極利益（可得利益、履行利益）損失。但實(shí)際上，在認(rèn)購書的違約損害賠償中，實(shí)際上并不存在可得利益的損失。這是因?yàn)樵凇逗贤�法》中，損害賠償中的損害指的是財(cái)產(chǎn)損害，而認(rèn)購書中的義務(wù)就是談判義務(wù)，并不涉及可得財(cái)產(chǎn)利益的問題。這點(diǎn)實(shí)際上也能解釋為什么在認(rèn)購書中雙方當(dāng)事人往往要約定定金條款來約束當(dāng)事人就正式訂立商品房買賣合同進(jìn)行談判（因?yàn)槠洳⒉淮嬖诳傻美�益損失，而因一方當(dāng)事人違約給非違約方造成的消極利益損失實(shí)際上也非常有限）。而在承擔(dān)締約過失責(zé)任的情況下，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，其應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆秶�也是無過錯(cuò)方現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和費(fèi)用的支出，其同違約責(zé)任中損害賠償中消極利益的賠償范圍是相同的，只不過，對應(yīng)于締約過失責(zé)任，一般稱其為信賴?yán)�益損失。

　　因此，對于認(rèn)購書來說，在違約責(zé)任和締約過失責(zé)任競合的情況下，賠償?shù)膶?shí)際范圍是相同的，都是非違約方（在締約過失中是無過錯(cuò)方）的現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和費(fèi)用的支出。

　　四、認(rèn)購書中的定金

　　1、定金的識(shí)別

　　實(shí)踐中，商品房認(rèn)購書中對于認(rèn)購人繳納的認(rèn)購款項(xiàng)稱呼很多，有的是“訂金”、有的是“預(yù)定金”、有的是“押金”、有的是“房號(hào)保留金”等等，這就涉及到定金的識(shí)別問題。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（下稱《擔(dān)保法司法解釋》）第118條規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。故此，在商品房認(rèn)購書中，應(yīng)當(dāng)遵循以下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)識(shí)別定金：

　�。�1）當(dāng)事人在合同中明確采用“定金”字樣表述所交付的金錢的，且合同內(nèi)容中沒有違背定金性質(zhì)的約定的。只要有“定金”字樣，即使沒有約定定金罰則，就應(yīng)當(dāng)視為定金，除非有違背定金基本性質(zhì)的約定，則名為“定金”，仍應(yīng)視為一般的金錢質(zhì)。

　�。�2）當(dāng)事人在認(rèn)購書中沒有采用“定金”字樣，但明確約定適用定金罰則的，則應(yīng)按照定金罰則處理；如當(dāng)事人未約定該款項(xiàng)具有定金性質(zhì)的，則為一般金錢質(zhì)，不適用定金罰則的規(guī)定。實(shí)踐中，由于認(rèn)購書一般是開發(fā)商單方擬定的，所以一般在認(rèn)購書中的定金條款中只寫明“如認(rèn)購人不按期簽約，該款（定金、預(yù)定金、房號(hào)保留金）不予退還”，并未寫明“開發(fā)商違約，應(yīng)雙倍返還該款”，對此，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為擔(dān)保法上的定金。

　　2、認(rèn)購書中定金的性質(zhì)

　　按照民法理論，定金分為五類：立約定金、成約定金、證約定金、違約定金、解約定金。對于認(rèn)購書中的定金性質(zhì)，目前存在如下觀點(diǎn)：（1）認(rèn)購書中的定金為立約定金；（2）認(rèn)購書中的定金為違約定金。（3）認(rèn)購書中的定金為解約定金。 筆者認(rèn)為，實(shí)際上以上觀點(diǎn)的分歧是因?yàn)橛^察角度不一致而造成的。立約定金的觀點(diǎn)是從商品房買賣合同的角度觀察認(rèn)購書中的定金條款而得出的結(jié)論。解約定金和違約定金的觀點(diǎn)是從認(rèn)購書作為獨(dú)立合同的角度觀察定金條款而得出的結(jié)論。而根據(jù)認(rèn)購書的特殊性質(zhì)，認(rèn)購書中的定金兼有立約定金的性質(zhì)和違約定金（或解約定金）的性質(zhì)。

　　首先，認(rèn)購書在性質(zhì)上屬于預(yù)約。其重要特征在于：售房人負(fù)有為認(rèn)購人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)，認(rèn)購人負(fù)有交付定金的義務(wù)，雙方負(fù)有在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)就簽訂正式買賣合同進(jìn)行談判的義務(wù)。認(rèn)購人交付的定金是為日后簽訂商品房買賣合同而做的保證。如果認(rèn)購人或開發(fā)商日后不愿意訂立商品房買賣合同，就應(yīng)接受定金罰則的制裁。所以，認(rèn)購書中的定金具有立約定金的特征。

　　其次，認(rèn)購書是一種獨(dú)立的合同。認(rèn)購書中的定金不僅起到保證認(rèn)購人將來訂立商品房買賣合同的作用，而且還具有擔(dān)保當(dāng)事人履行認(rèn)購書中約定義務(wù)的作用。無論認(rèn)購人還是售房人，在簽訂認(rèn)購書后都要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，售房人的風(fēng)險(xiǎn)是一旦認(rèn)購人將來不簽訂商品房買賣合同，則喪失將商品房轉(zhuǎn)賣給他人的交易機(jī)會(huì)；認(rèn)購人的風(fēng)險(xiǎn)是售房人將預(yù)訂的商品房擅自轉(zhuǎn)售給他人，而浪費(fèi)交易機(jī)會(huì)和成本。所以，認(rèn)購書中的定金亦為違約定金。當(dāng)然，由于《擔(dān)保法司法解釋》對解約定金有規(guī)定，當(dāng)事人可以在認(rèn)購書中約定解約定金，如果約定解約定金的，則應(yīng)當(dāng)按照解約定金的規(guī)則處理。

　　實(shí)際上，我們具體到認(rèn)購書中進(jìn)行考察，將認(rèn)購書中的定金認(rèn)定為違約定金或是解約定金，法律后果是一致的。從法理上來說，違約定金與解約定金最大的區(qū)別在于當(dāng)事人在承擔(dān)違約定金責(zé)任后，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，還應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任以及損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。而對于解約定金，當(dāng)事人在承擔(dān)定金責(zé)任后，就不存在繼續(xù)履行的問題，而目前通常的觀點(diǎn)認(rèn)為，解約定金是對損失賠償額的預(yù)定，在承擔(dān)了解約定金責(zé)任后，就不存在損害賠償問題。但在認(rèn)購書中，如前所述，其不具有強(qiáng)制履行性，在當(dāng)事人承擔(dān)了定金責(zé)任后，就無法要求當(dāng)事人繼續(xù)履行。而對于承擔(dān)解約定金后就無須承擔(dān)損害賠償責(zé)任的觀點(diǎn)，實(shí)際上也被《擔(dān)保法司法解釋》第117條否認(rèn)，第117條后段規(guī)定，對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。實(shí)際上就是說解約定金責(zé)任的適用并不能替代損害賠償責(zé)任。故此，在認(rèn)購書中，將定金認(rèn)定為違約定金和解約定金在實(shí)際應(yīng)用上沒有區(qū)別。

　　3、定金責(zé)任的應(yīng)用

　�。�1）無效認(rèn)購書中的定金

　　對于無效認(rèn)購協(xié)議，依據(jù)無效民事行為的處理原則，認(rèn)購定金應(yīng)當(dāng)無條件退還給認(rèn)購人。但在此強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，未取得商品房銷售許可的認(rèn)購書是有效的，故在認(rèn)購書承諾的期限內(nèi)開發(fā)商未取得合法預(yù)售手續(xù)的，認(rèn)購人起訴要求雙倍返還定金，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/SPAN>

　　（2）有效認(rèn)購書的定金

　　定金的特性在于懲罰性，故當(dāng)事人承擔(dān)定金責(zé)任應(yīng)當(dāng)具備如下兩個(gè)基本條件：（1）須有不履行或其他根本違約行為；（2）當(dāng)事人須有過錯(cuò)。

　　具體來說，主要有以下幾種情形：

　　第一，認(rèn)購人無正當(dāng)理由不履行談判義務(wù)或者惡意履行談判義務(wù)，導(dǎo)致未能簽訂商品房買賣合同，此時(shí)應(yīng)適用定金罰則。實(shí)踐中，認(rèn)購人在簽訂認(rèn)購書后，不履行按期與開發(fā)商談判的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。另外一種情況是認(rèn)購人在認(rèn)購房屋后，又因其他原因不愿訂立商品房買賣合同（比如又看上了其他房屋），但其又不愿因違反認(rèn)購書而喪失定金，便按期去與開發(fā)商談判簽訂預(yù)售合同，但對預(yù)售合同條款協(xié)商過程中找一些理由不簽約，要求開發(fā)商退還認(rèn)購定金。此種情況實(shí)際上屬于認(rèn)購人惡意履行談判義務(wù)的情況，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。但在司法實(shí)踐中，對于如何判斷認(rèn)購人的過錯(cuò)，存在一定困難。對此，我們應(yīng)當(dāng)就購房者提出異議的理由是否正當(dāng)來判斷其是否存在過錯(cuò)。異議理由正當(dāng)?shù)�，可以認(rèn)定購房者無過錯(cuò)，定金應(yīng)當(dāng)返還；異議理由不正當(dāng)?shù)�，可以認(rèn)定認(rèn)購人有過錯(cuò)，定金不予退還。

　　第二，開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂預(yù)售合同的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。此種情形主要包括在認(rèn)購書約定的期限到來時(shí)開發(fā)商尚未具備預(yù)售條件以及開發(fā)商將認(rèn)購人認(rèn)購的房屋又賣予他人而造成，開發(fā)商的過錯(cuò)使得雙方簽訂認(rèn)購書的目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。另外，如果開發(fā)商不欲與認(rèn)購人訂立合同，而故意進(jìn)行談判，提出不適當(dāng)條件，則應(yīng)根據(jù)上一種情況中對認(rèn)購人惡意的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。

　　另外，如果一方惡意進(jìn)行締約（不包括違反認(rèn)購書中約定的合同義務(wù)），但雙方仍然訂立了商品房正式買賣合同，此時(shí)就無法適用違約責(zé)任，而只能通過締約過失制度解決。

　　第三，一方在簽約過程中存在一定的過錯(cuò)行為，違反認(rèn)購書中約定的一些從合同義務(wù)，但雙方仍然簽訂了商品房買賣合同，此時(shí)能否適用定金罰值得討論。因?yàn)椤稉?dān)保法司法解釋》第120條后段規(guī)定，當(dāng)事人一方不完全履行合同，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。從此規(guī)定來看，其實(shí)際上適用于合同未履行部分與履行部分有明確比例（即合同有明確標(biāo)的額）的情況，且適用于一方對主合同義務(wù)的部分違反但另一方當(dāng)事人仍然接受的情況。但在認(rèn)購書中，雙方的主合同義務(wù)就是進(jìn)行談判，并在談判基礎(chǔ)上簽訂商品房買賣合同，故不存在比例適用定金的問題。此時(shí)應(yīng)當(dāng)通過違約責(zé)任制度解決。

　　第四，認(rèn)購人和開發(fā)商對不能簽訂預(yù)售合同均負(fù)有過錯(cuò)的，雙方都喪失請求對方承擔(dān)定金責(zé)任的權(quán)利，定金應(yīng)當(dāng)返還。此種情形較為少見，但有可能發(fā)生。

　　第五，認(rèn)購人（開發(fā)商）有正當(dāng)理由不履行談判義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購人（開發(fā)商）無過錯(cuò)，定金應(yīng)當(dāng)退還。此處的正當(dāng)理由包括：（1）不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。通說認(rèn)為不可抗力的范圍一般限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會(huì)動(dòng)亂、政府行為等。根據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定，在不可抗力的情況下，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除違約責(zé)任。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第122條的規(guī)定，在不可抗力的情況下，不適用定金罰則。（2）意外事件�！稉�(dān)保法司法解釋》第122條規(guī)定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。故此，在意外事件的情況下，不適用定金罰則。我國法律沒有規(guī)定意外事件的定義及范圍，比較實(shí)用的確定方式，是將當(dāng)事人原因之外的不屬于不可抗力和第三人原因?qū)е潞贤�不能履行的客觀情況，視為意外事件，比如車禍等。在意外事件中，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定，當(dāng)事人免除定金罰則的適用。但是，這并不意味著當(dāng)事人可以免除違約責(zé)任的承擔(dān)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，免責(zé)事由并不包括意外事件，故因意外事件導(dǎo)致當(dāng)事人沒有履行認(rèn)購書義務(wù)的，仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償另一方當(dāng)事人消極利益的損失。（3）正當(dāng)行使履行抗辯權(quán)。這也是理由之一，但實(shí)踐中較少。

　　應(yīng)當(dāng)指出的是，在因第三人原因?qū)е庐?dāng)事人未履行談判義務(wù)的，當(dāng)事人仍應(yīng)適用定金罰則，也應(yīng)適用違約責(zé)任規(guī)則。《擔(dān)保法司法解釋》第122條后段對適用定金罰則作了明確規(guī)定，因合同關(guān)系以外第三人的過錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償�！逗贤�法》第121條對適用違約責(zé)任作了明確規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三方之間的糾紛，依照法律規(guī)定或按照約定解決。

　　在此尤其需要強(qiáng)調(diào)指出，適用定金罰則與適用違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)區(qū)分。適用定金罰則一般需要當(dāng)事人存在過錯(cuò)。不可抗力和意外事件均可以導(dǎo)致定金罰則不適用。而適用違約責(zé)任目前采用的是嚴(yán)格責(zé)任，除了不可抗力以及存在免責(zé)條款或者是由于債權(quán)人的過錯(cuò)等情況外，不能免除當(dāng)事人的違約責(zé)任。意外事件并不導(dǎo)致不適用違約責(zé)任規(guī)則。

　　第六，雙方對不能簽訂預(yù)售合同均無過錯(cuò)的，定金應(yīng)當(dāng)返還。

　　《商品房買賣合同司法解釋》第4條規(guī)定，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買受人。對此條文應(yīng)當(dāng)如何理解，在最高人民法院民一庭對《商品房買賣合同司法解釋》的解說中，對此加以了說明，其中心意思為在雙方對預(yù)售合同未能協(xié)商一致的情況下，不適用定金罰則。例如，在北京高級(jí)人民法院發(fā)布的呂敏訴北京德高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司（下稱德高公司）、北京富河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司認(rèn)購書糾紛一案中，原告在與德高公司洽談房屋買賣合同過程中，因原告所欲購買房屋的南、北臥室空調(diào)室外機(jī)未預(yù)留，而《天賜良園物業(yè)使用、維修、管理公約》中明確規(guī)定住戶空調(diào)室外機(jī)要在預(yù)留位置上安裝，因此，原告要求德高公司在購房合同中注明：買方有權(quán)在購買房屋的南、北臥室安裝空調(diào)室外機(jī)。德高公司則認(rèn)為從維護(hù)業(yè)主整體利益考慮，在合同中補(bǔ)充該項(xiàng)內(nèi)容可能會(huì)給其他業(yè)主帶來不便，且影響樓房外觀美觀，故拒絕了呂敏的要求，故雙方未簽訂房屋買賣合同。在此案例中，認(rèn)購人提出的理由就是正當(dāng)?shù)�，而開發(fā)商提出的異議也是正當(dāng)?shù)�，故不�?yīng)適用定金罰則。

　　4、定金責(zé)任與損害賠償

　　在認(rèn)購書糾紛中，常常存在當(dāng)事人在要求雙倍返還定金的同時(shí)，要求對方賠償其交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失。此時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理，值得討論。這實(shí)際上涉及到定金與損害賠償?shù)牟⒂脝栴}。在我國，根據(jù)法律規(guī)定，無論是違約定金、解約定金均不能免除當(dāng)事人承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。故此，對于在認(rèn)購書中定金可以與損害賠償責(zé)任并用應(yīng)當(dāng)是不存在爭議的。關(guān)鍵在于如果定金超過當(dāng)事人的實(shí)際損害賠償額時(shí)如何處理，在當(dāng)事人承擔(dān)定金責(zé)任后是否還要單獨(dú)進(jìn)行損害賠償？在當(dāng)事人的損失額超過適用定金責(zé)任的數(shù)額時(shí)，對當(dāng)事人進(jìn)行損害賠償時(shí)是否應(yīng)當(dāng)扣除定金責(zé)任的數(shù)額。

　　在定金超過當(dāng)事人的實(shí)際損害賠償額時(shí)，筆者認(rèn)為仍然應(yīng)當(dāng)完全適用定金罰則。因?yàn)槎ń鹭?zé)任的適用不以實(shí)際發(fā)生的損害為前提，無論一方的違約行為是否造成實(shí)際損害都可能導(dǎo)致定金責(zé)任。而定金的特殊性即在于其具有的懲罰性，它只針對不履行或其他根本違約行為而發(fā)生效力，而無論這些違約是否產(chǎn)生實(shí)際損害或者產(chǎn)生多大范圍的實(shí)際損害。如果認(rèn)為定金罰則的適用必須等同于實(shí)際損害，則實(shí)際上將定金責(zé)任與法定損害賠償?shù)韧�，否認(rèn)了定金責(zé)任的獨(dú)立存在。

　　在當(dāng)事人的損失額超過適用定金罰則的數(shù)額時(shí)，在適用定金罰則后，要對當(dāng)事人進(jìn)行損害賠償是應(yīng)當(dāng)?shù)模�但是否要扣除定金罰則的數(shù)額呢？

　　對此，《合同法》沒有明確規(guī)定，但在《合同法（試擬稿）》中第155條規(guī)定，違約方承擔(dān)損害賠償?shù)�，定金�?yīng)計(jì)入損害賠償金額；但定金超過損害賠償金額的，執(zhí)行定金�！逗贤�法（征求意見稿）》第83條規(guī)定，因違約給對方造成損失，定金不足賠償損失的，違約方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足賠償損失的數(shù)額；定金超過損失的，無權(quán)要求返還定金或者應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。雙倍返還定金明顯不合理的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁委員會(huì)適當(dāng)減少。應(yīng)當(dāng)說，這些規(guī)定的內(nèi)容是符合《合同法》對于違約責(zé)任的一般原則，即違約方不能因?qū)Ψ降倪`約行為而獲利。另外，將定金計(jì)入損害賠償額在國外立法例中亦有體現(xiàn)，《德國民法典》第338條規(guī)定，受定金人因合同不履行要求損害賠償?shù)�，在發(fā)生疑問時(shí)，定金應(yīng)計(jì)入賠償數(shù)額中�！抖砹_斯民法典》第381條第2款第2項(xiàng)規(guī)定，如果合同沒有不同規(guī)定，對合同的不履行負(fù)有責(zé)任的一方，必須向另一方賠償損失，但應(yīng)當(dāng)扣除定金的數(shù)額。

　　因此，在當(dāng)事人的損害額超過適用定金罰則的數(shù)額時(shí)，并且當(dāng)事人在要求對方承擔(dān)定金責(zé)任同時(shí)提出損害賠償請求的，應(yīng)當(dāng)予以支持，在適用定金罰則的同時(shí)，對其他損失額予以賠償。在當(dāng)事人的損害賠償額未超過適用定金罰則數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，而不再另行予以損害賠償。