2001年簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方為外地人，村委會(huì)書(shū)面承諾辦理宅基地使用證，賣(mài)方承諾辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)，后來(lái)村委會(huì)一直未辦，有無(wú)通過(guò)法律途徑解決？有觀點(diǎn)認(rèn)為82年憲法前的類(lèi)似買(mǎi)賣(mài)才有效 之后的一律無(wú)效村委會(huì)的書(shū)面承諾是否有效現(xiàn)實(shí)中很多農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的 村里幫買(mǎi)方辦理宅基地證的行為是否合法有效

現(xiàn)實(shí)中法院一般不審查發(fā)證行為的合法性 如果有證直接認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，如果該證被政府撤銷(xiāo)則認(rèn)定合同無(wú)效已被法院認(rèn)定有效的案例有以下幾種：
    第一，房屋坐落土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體存在爭(zhēng)議，但買(mǎi)受人已經(jīng)取得北京市人民政府頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》；
    第二，在交易當(dāng)初由某區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)交易所頒發(fā)了《賣(mài)契》；
    第三，購(gòu)房后一家非農(nóng)業(yè)戶(hù)口遷入購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)填報(bào)的宅基地審批表使用權(quán)人登記為買(mǎi)受人，集體建設(shè)用地使用證使用權(quán)人變更為買(mǎi)受人；
    第四，買(mǎi)房時(shí)買(mǎi)受人為其他經(jīng)濟(jì)組織成員（農(nóng)業(yè)戶(hù)口），買(mǎi)房后轉(zhuǎn)為居民，但在買(mǎi)房后其父母將農(nóng)業(yè)戶(hù)口遷入房產(chǎn)所在地。

我辦理的上百件此類(lèi)案件中，只有在上述幾種情況下，買(mǎi)賣(mài)合同才會(huì)被認(rèn)定為有效。但是，實(shí)踐中還有些案件存在特殊之處，我認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)考慮作出有效判決。
    第一，1989年購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于國(guó)務(wù)院文件，應(yīng)根據(jù)法無(wú)明文規(guī)定不溯及既往的原則，駁回原告訴訟請(qǐng)求；
    第二，買(mǎi)受人在1995年落實(shí)戶(hù)口返城支教，為解決住房，由學(xué)校、村委會(huì)出面聯(lián)系購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議房產(chǎn)，此類(lèi)情況應(yīng)當(dāng)予以特殊考慮；
    第三，買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后辦理了鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)登記手續(xù)，并依法繳納了契稅，獲得了北京市財(cái)政局頒發(fā)的《契稅證》。此證記載：“該證為房屋產(chǎn)權(quán)的有效證件之一�！辟I(mǎi)受人因信賴(lài)政府，且根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定已經(jīng)辦理完畢全部手續(xù)。此時(shí)如果以未在區(qū)縣級(jí)政府登記為由認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，我認(rèn)為賦予買(mǎi)受人的義務(wù)過(guò)多，且無(wú)效民事行為仍由國(guó)家征稅，確實(shí)存在矛盾之處；
    第四，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，在鎮(zhèn)政府辦理了房屋過(guò)戶(hù)稅款繳納手續(xù)，鎮(zhèn)政府頒發(fā)了《土地使用權(quán)證》，并與村委會(huì)簽訂了《土地使用權(quán)租賃協(xié)議》，租用集體土地并每年繳納土地使用費(fèi)。此種行為符合房產(chǎn)所有權(quán)購(gòu)買(mǎi)和土地使用權(quán)租賃的房屋使用方式，該買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效；
    第五，出賣(mài)人本身不是集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也就是說(shuō)爭(zhēng)議房產(chǎn)及宅基地使用權(quán)已經(jīng)不在集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)。出賣(mài)人出售房產(chǎn)的行為沒(méi)有導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)流失、利益受損，因此，不應(yīng)以損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益為由認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。處理此類(lèi)案件應(yīng)堅(jiān)持以下原則：
    第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤�益�?qū)動(dòng)是引起此類(lèi)案件的直接原因。審理此類(lèi)案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類(lèi)案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。
    第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。
    第三，要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。