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　　【關(guān)鍵詞】房屋轉(zhuǎn)讓過戶登記

　　【寫作年份】2008年

　　【正文】

　　作為規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律的《物權(quán)法》已于2007年10月1日起施行，它明確規(guī)定國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，在保護國家、集體及公民合法財產(chǎn)，維護市場經(jīng)濟秩序等方面起著非常重要的作用�！段餀�(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)，是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，是權(quán)利主體對于物所享有的占有、使用、享用和處分的權(quán)利，具有排他性、絕對性、對世性的特征，任何單位和個人都不得侵犯或妨礙權(quán)利人行使物權(quán)，包括物權(quán)法定、一物一權(quán)、物權(quán)效力優(yōu)先、公示及公信原則等基本原則。

　　《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)規(guī)定，即體現(xiàn)了公示及公信這一基本原則�！段餀�(quán)法》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記�！备鶕�(jù)該規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)利享有與變更的公示方法，法律賦予登記的公信力，使社會公眾知悉物權(quán)的享有與變動情況。根據(jù)該條規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人就不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓達成協(xié)議并已履行，但只要未發(fā)生產(chǎn)權(quán)過戶登記，就不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的效力。

　　我國關(guān)于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓即采取了登記生效主義，即未辦理房屋過戶變更登記，房產(chǎn)的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋產(chǎn)權(quán)仍舊歸屬于原產(chǎn)權(quán)人。因此，房屋買賣合同簽訂完，房屋交付使用后，買賣雙方應(yīng)當(dāng)立即辦理房屋過戶變更登記，否則，如果有第三人在此期間購買并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記，則原買受人不能對抗第三人，無權(quán)要求第三人交付房屋。因此，在實際生活中，買賣雙方訂立房屋買賣合同后，及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，對于依法保護買受人的物權(quán)是非常必要的。

　　筆者今年剛剛審理完一個案件，對《物權(quán)法》第九條所體現(xiàn)的公示及公信原則有了更進一步的理解。

　　基本案情：老王與小王系父子關(guān)系。1998年小王與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》，以34萬余元購買了位于某市揚子江西路60號門面房（下稱60號房屋），辦理了房產(chǎn)證。2003年9月小王與A女登記結(jié)婚后，小王將妻子添加為房屋共有權(quán)人。2003年7月，老王以60號房屋抵押擔(dān)保至農(nóng)行貸款15萬元，1年期滿后歸還了貸款。2004年7月至2007年12月，小王夫婦又以該房屋向中信銀行抵押貸款50萬元，后貸款一直未還款。在此期間，因小王欠老王借款45萬元，老王與小王夫婦于2005年5月達成協(xié)議，小王夫婦自愿將60號房屋過戶給老王以抵償45萬元債務(wù)，該房所剩抵押貸款由老王來償還。2006年3月，雙方就過戶問題經(jīng)法院主持調(diào)解達成協(xié)議，小王夫婦約期定于當(dāng)年4月30日前協(xié)助老王辦理過戶手續(xù)。法院據(jù)此制作了調(diào)解協(xié)議及民事調(diào)解書。但屆期雙方未履行，該房屋一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　2009年1月中信銀行根據(jù)公證文書向法院申請執(zhí)行，要求小王夫婦歸還貸款本息54萬余元。2009年3月吳某又訴至法院要求小王歸還借款23.5萬元，訴訟中根據(jù)吳某的申請法院查封了60號房屋。2009年9月法院依法委托某賣行公司拍賣60號房屋。同年10月買受人葉某以114萬元的最高價競得。后中信銀行及吳某均從60號房屋拍賣款中受償。

　　2009年11月，老王一紙訴狀將小王夫婦告上法庭。原告老王認(rèn)為，被告小王夫婦已將60號房屋給其抵償債務(wù)，法院已制作了民事調(diào)解書，約期辦理過戶登記，故原告已擁有了60號房屋的產(chǎn)權(quán)。因兩被告未還銀行貸款及他人債務(wù)，致房產(chǎn)被拍賣，使其無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，故小王夫婦應(yīng)按照該房產(chǎn)拍賣價114萬元的標(biāo)準(zhǔn)賠償其損失。

　　對于該案的處理，有幾種不同的觀點：

　　一種觀點認(rèn)為，原、被告雙方約定以60號房屋抵償債務(wù)，經(jīng)法院主持達成了民事調(diào)解書，約定了辦理過戶手續(xù)的期限。該法律文書合法有效，據(jù)此可以表明60號房屋已用于抵款，老王應(yīng)享有該房屋產(chǎn)權(quán)。被告應(yīng)按照拍賣價賠償原告的損失。

　　第二種觀點認(rèn)為，王氏父子在法院主持調(diào)解達成民事調(diào)解書時，明知該房屋尚有銀行抵押貸款未還，卻規(guī)避這一事實，此后小王夫婦一直以房屋抵押貸款，且與其他人亦有債務(wù)糾紛，原、被告雙方有惡意串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)逃避債務(wù)的嫌疑，雙方以房抵款的協(xié)議因損害第三人利益而無效，應(yīng)依照審判監(jiān)督程序撤銷該民事調(diào)解書。原告老王已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的理由不能成立，依法駁回原告要求被告賠償房屋被拍賣的損失的訴訟請求。

　　第三種觀點認(rèn)為，對于法院民事調(diào)解書，被告應(yīng)積極履行。但根據(jù)雙方聲明中曾約定該房所剩抵押貸款由老王來償還，可以看出老王對尚有銀行抵押貸款未還是知情的。倒底應(yīng)由誰還貸，雙方調(diào)解書中未予明確。雙方對于該房屋被拍賣均有過錯，被告小王夫婦應(yīng)按過錯程度賠償原告老王所主張的損失。

　　筆者認(rèn)為，上述三種觀點均有失偏頗。第一種觀點認(rèn)為根據(jù)調(diào)解書就能認(rèn)定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，顯然與《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)登記生效原則相悖。第二種觀點中認(rèn)定王氏父子主觀上惡意串通損害第三人利益，這在審判實踐中很難把握。第三種觀點，如雙方對未履行過戶登記調(diào)解書均有過錯，原告要求被告賠償房屋拍賣的損失，其前提必須是原告已取得該房屋產(chǎn)權(quán)。

　　那么本案該如何處理呢？筆者通過對《物權(quán)法》第九條的深入學(xué)習(xí)和理解，逐步理清了思路。

　　首先，我國法律未規(guī)定已設(shè)立抵押權(quán)的房屋不能買賣�！稉�(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。第三款規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓抵押物如果未告知抵押權(quán)人的，抵押權(quán)人有權(quán)主張雙方轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押權(quán)人不主張轉(zhuǎn)讓行為無效的，仍可行使抵押權(quán)，即享有優(yōu)先受償權(quán)。本案中，60號房屋的抵押權(quán)人—銀行并未主張原被告雙方以房抵款行為無效，而是直接申請法院強制執(zhí)行，最后通過拍賣抵押物實現(xiàn)了抵押權(quán)。鑒于此，法院主動審查據(jù)以制作民事調(diào)解書的王氏父子調(diào)解協(xié)議的效力，是不恰當(dāng)?shù)�。相反，根�?jù)上述擔(dān)保法司法解釋的相關(guān)規(guī)定，民事調(diào)解書的效力還應(yīng)予以肯定。

　　其次，根據(jù)民事調(diào)解書不能認(rèn)定60號房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移�！段餀�(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！蔽餀�(quán)公示制度作為物權(quán)法的基本制度之一，它要求不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)利享有與變更的的公示方法，也就是買賣不動產(chǎn)的，其所有權(quán)自依法進行變更登記時轉(zhuǎn)移。王氏父子在自愿合法的基礎(chǔ)上達成以房抵款協(xié)議，該協(xié)議是有效的。但由于雙方一直未履行該協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，故房屋產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。該案中老王及小王夫婦在經(jīng)法院主持達成60號房屋過戶協(xié)議時，雙方對銀行抵押貸款的剩余借款本息如何歸還未作出約定。《聲明》中雖載明所剩抵押貸款由老王償還，但后來雙方實際上均未清償銀行貸款本息。此后小王夫婦又?jǐn)?shù)次以該房屋作抵押貸款，直至銀行向法院申請執(zhí)行，雙方亦未能還清銀行貸款及辦理60號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶。其實，雙方一直有機會履行過戶登記手續(xù)，前提是只要還清銀行抵押貸款。但是由于雙方采取消極的態(tài)度，最終導(dǎo)致房屋被拍賣還貸。由于未辦理過戶登記，依照上述《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，60號房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，老王依法不能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)或財產(chǎn)權(quán)益，故其要求被告小王夫婦按照房產(chǎn)拍賣價114萬元的標(biāo)準(zhǔn)賠償其損失的訴訟請求，不符合法律規(guī)定，被依法駁回。因原60號房屋登記產(chǎn)權(quán)人仍為被告小王夫婦，而根據(jù)法律所賦予的登記的公信力，另一債權(quán)人吳某在房屋拍賣款優(yōu)先用于償還銀行貸款后，亦從拍賣款中受償。筆者在判決書最后還指出，老王基于物權(quán)的請求權(quán)雖沒有獲得法律支持，現(xiàn)房屋經(jīng)法定拍賣程序為葉某買受，民事調(diào)解書客觀上已無履行可能，但雙方以房抵款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并未消滅，老王依法仍享有債權(quán)請求權(quán)。該案判決后，原、被告雙方均未上訴。

　　通過審判實踐，筆者對《物權(quán)法》第九條所規(guī)定的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅需依法登記才發(fā)生效力有了更深刻的認(rèn)識。借此文，筆者對那些從事房地產(chǎn)交易的朋友們提個醒，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓請務(wù)必辦理過戶登記！