江蘇省蘇州滄浪區(qū)法院近日審理了一起房屋買賣合同糾紛案件，其起因就是新政的出臺(tái)。

　　老張為了改善居住條件，把自己現(xiàn)在居住的一套房屋放在中介公司掛牌出售，想在房屋出售后另行購(gòu)置新房。不久，這套房屋被老王相中，今年3月，雙方簽訂房屋買賣合同，老王當(dāng)天就支付了5萬(wàn)元定金，可是其后，老張卻拒絕辦理房屋過戶登記手續(xù)，老王多次進(jìn)行交涉，老張都拒絕出售房屋，無(wú)奈之下，老王一紙?jiān)V狀將老張告上法院，要求其雙倍返還定金10萬(wàn)元。

　　在法庭上，老張稱，他出售的房屋是自己僅有的一套房屋，出賣的目的是為了改善居住條件，賣出之后必然要購(gòu)買第二套房屋，而2010年4月14日，國(guó)家出臺(tái)了一系列對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的政策，主要體現(xiàn)在二套房屋貸款成本的增加，他違約的直接原因是國(guó)家二套房屋貸款政策的出臺(tái)，是為了避免其二次購(gòu)房時(shí)的損失，屬于合理違約，應(yīng)予以免責(zé)。

　　老張之所以認(rèn)為自己可以免責(zé)，是因?yàn)樵陔p方簽訂的房屋買賣合同中免責(zé)條款約定:如因洪水、地震、火災(zāi)或者法律法規(guī)變化、政府(包括銀行)政策變化等不可抗力原因，導(dǎo)致本合同不能全面履行的，合同雙方和中介方互不承擔(dān)違約責(zé)任。老張認(rèn)為，這次房屋新政的出臺(tái)就是屬于“政府(包括銀行)政策變化”的不可抗力。

　　那么，這樣的免責(zé)條款本案中是否適用呢?法院審理認(rèn)為，老張是否屬于購(gòu)置二套房產(chǎn)、購(gòu)置二套房產(chǎn)是否因新政受影響，受多大影響均不確定，與本合同的相關(guān)性亦不確定，不能以此作為不可抗力的理由。遂判決老張雙倍返還給老王定金10萬(wàn)元。

　　房屋新政出臺(tái)以后出現(xiàn)的房屋買賣合同糾紛案件，多數(shù)圍繞著違約、賠償金額等問題。面對(duì)由國(guó)家政策變化影響市場(chǎng)而導(dǎo)致案件增多的情況，法官發(fā)現(xiàn)，此類案件遇到的新問題新難點(diǎn)多，當(dāng)事人情緒起伏大、調(diào)節(jié)難度大，因此，法院應(yīng)針對(duì)問題組織法官學(xué)習(xí)新政文件，不斷提高處理此類問題和解決矛盾的能力。

　　同時(shí)，承辦法官提醒，無(wú)論是買家還是賣家都應(yīng)在交易前預(yù)見房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)，并理性對(duì)待政策的出臺(tái)和房?jī)r(jià)的起伏，一旦簽約就應(yīng)履行承諾，以免給自己和對(duì)方造成損失。