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房屋買(mǎi)賣(mài) |
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| 商品房交付問(wèn)題評(píng)析 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.anthonyjohnsonjr.com
時(shí)間：2011/9/19 15:52:21 |
商品房交付問(wèn)題評(píng)析
商品房交付，是商品房出賣(mài)人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的重要義務(wù)之一，也是商品房出賣(mài)人與買(mǎi)受人爭(zhēng)議最多的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，現(xiàn)就商品房交付涉及的幾個(gè)法律問(wèn)題作如下評(píng)析。
現(xiàn)行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》推薦范本涉及商品房交付問(wèn)題共有三個(gè)條款，分別是第8條“交付期限”、第9條“出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任”和第11條“交接”。綜合上述三個(gè)條款得出以下結(jié)論：從合同條款角度出發(fā)，所謂合格的交付必須是交付時(shí)間、交付條件、通知方式以及附隨資料四個(gè)方面同時(shí)滿足合同約定，即開(kāi)發(fā)商必須在合同約定的時(shí)間內(nèi)將符合交付條件的房屋以書(shū)面形式通知買(mǎi)賣(mài)人前來(lái)接受交付，同時(shí)還須附隨交付相關(guān)資料。如有任一方面不符合合同約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司便有可能承擔(dān)法律責(zé)任。
一、關(guān)于交付時(shí)間
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第8條規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列
種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用……”�？催@一條款，我們都明白，論單純的交付時(shí)間不可能引起什么爭(zhēng)議，因?yàn)榫褪呛贤习准埡谧痔顚?xiě)的那個(gè)年、月、日，真正引起爭(zhēng)議的是在該交付時(shí)間之前商品房應(yīng)具備什么樣的條件。由此得出，交付時(shí)間不是孤立去理解的，它與交付條件密不可分。
二、關(guān)于交付條件
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第8條列舉了可供選擇的5種交付條件，分別為：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格、商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格、商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件以及自行約定的條件。現(xiàn)實(shí)生活中選擇最多的是“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”和“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”。下面就這兩種交付條件分述如下：
1、商品房經(jīng)驗(yàn)收合格
（1）法律依據(jù)
“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格的，不得交付使用”。
（2）驗(yàn)收主體
按照上述規(guī)定，商品房驗(yàn)收的主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)，驗(yàn)收合格后出具相應(yīng)的證明文件。但從2000年起我國(guó)改革了竣工驗(yàn)收制度，根據(jù)建設(shè)部[2000]142號(hào)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第4條：“工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施�？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作”，由此可見(jiàn)驗(yàn)收主體由原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)變更為建設(shè)單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)轉(zhuǎn)換為監(jiān)督主體。
（3）驗(yàn)收合格的時(shí)間
開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一交付條件爭(zhēng)議最大之處就是竣工驗(yàn)收完成的時(shí)間，即開(kāi)發(fā)商憑什么資料才能證明竣工驗(yàn)收合格？根據(jù)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》，竣工驗(yàn)收程序?yàn)椋?、該工程必須符合《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條件規(guī)定的條件：工程完工，施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等單位提出相應(yīng)報(bào)告；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；工程款支付完畢；專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收（規(guī)劃、消防、環(huán)保）完成等等。2、建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組制定驗(yàn)收方案，并將驗(yàn)收時(shí)間、地點(diǎn)等驗(yàn)收事項(xiàng)通知工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。3、建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收。4、工程竣工驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位提出《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。5、建設(shè)單位自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15天內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門(mén)備案。
從上述程序來(lái)看，竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間應(yīng)當(dāng)是建設(shè)單位提出《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》之日。但實(shí)踐中絕大多數(shù)買(mǎi)受人認(rèn)為應(yīng)以《竣工備案表》的取得作為竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志，這種觀點(diǎn)在法律上來(lái)說(shuō)是站不住腳的。根據(jù)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》，竣工備案時(shí)間是建設(shè)行政主管部門(mén)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工備案文件并驗(yàn)證齊全后在《竣工備案表》上簽署收訖的時(shí)間，因此這和工程通過(guò)竣工驗(yàn)收是兩個(gè)時(shí)間概念。
從法律層面上分析，竣工驗(yàn)收不以《竣工備案表》取得為標(biāo)志，但是如果開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定以“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，為避免爭(zhēng)議，我們建議開(kāi)發(fā)商盡量做到在合同約定的交付時(shí)間之前取得《竣工備案表》�！犊⒐浒副怼废鄬�(duì)于《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，后者為政府建設(shè)部門(mén)出具，公信力更強(qiáng)，所以絕大多數(shù)房屋買(mǎi)受人在房屋交付時(shí)不愿認(rèn)可開(kāi)發(fā)商自己出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，而要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具《竣工備案表》。另，值得注意的是，一些大城市制定的地方法規(guī)中已明確將取得《竣工備案表》作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；（三）預(yù)售合同約定的其他交付條件”。由此可見(jiàn)，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大房屋買(mǎi)受人的要求，也是一種趨勢(shì)所在，所以我們?cè)诖私ㄗh廣大開(kāi)發(fā)商：如果與買(mǎi)受人約定以“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，那么盡量爭(zhēng)取在交付時(shí)間之前取得《竣工備案表》。
2、商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格
（1）綜合驗(yàn)收制度簡(jiǎn)介
a、法律依據(jù)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收”。
b、驗(yàn)收內(nèi)容
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的內(nèi)容是：
a)工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等涉及公共安全的內(nèi)容；
b)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
c)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
d)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
e)拆遷方案的落實(shí)情況；
f)物業(yè)管理落實(shí)情況。
c、驗(yàn)收要求
根據(jù)建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法》第6條規(guī)定：住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列條件：
a)所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿足使用要求；
b)住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；
c)各類(lèi)建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；
d)施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場(chǎng)清地平；
e)拆遷居民已合理安置。
(2)、綜合驗(yàn)收行政項(xiàng)目取消后實(shí)踐操作問(wèn)題
2004年5月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》取消了綜合驗(yàn)收這一審批項(xiàng)目。在此時(shí)間之后對(duì)于開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人在合同中約定的以“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”怎樣處理？我們認(rèn)為，《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》僅僅是取消了綜合驗(yàn)收這一審批項(xiàng)目，即政府相關(guān)部門(mén)今后不再對(duì)竣工綜合驗(yàn)收進(jìn)行審批，但是政府不實(shí)行審批不等于取消了綜合驗(yàn)收這一制度，因?yàn)橛嘘P(guān)綜合驗(yàn)收的法律法規(guī)并沒(méi)有廢止。如果開(kāi)發(fā)商在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中與買(mǎi)受人約定的交付條件是“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”，那么開(kāi)發(fā)商還應(yīng)完成竣工綜合驗(yàn)收，只是組織驗(yàn)收的主體由開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行而已。
三、關(guān)于通知方式
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十一條規(guī)定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)”，可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以書(shū)面方式通知買(mǎi)房人接受房屋交付。實(shí)踐中，一般是開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人寄發(fā)《入住通知書(shū)》，我們建議以掛號(hào)信或者特快專(zhuān)遞寄發(fā)為宜，這樣便于今后查詢。需注意的是，一些開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上刊登房屋交付通知，而不再向購(gòu)房業(yè)主發(fā)放《入住通知書(shū)》，這一做法是有違《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的。在報(bào)紙上刊登房屋交付通知，并不能免除開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房業(yè)主發(fā)放《入住通知書(shū)》這一合同義務(wù)。
四、關(guān)于附隨交付資料
根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第11條，開(kāi)發(fā)商在房屋交付時(shí)應(yīng)向買(mǎi)受人提供的附隨資料有：達(dá)到合同約定驗(yàn)收合格的文件、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。如未向買(mǎi)受人提供這三份資料，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受房屋，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。除此之外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)向買(mǎi)受人出示商品房的實(shí)測(cè)面積依據(jù)。因?yàn)閷?duì)于期房買(mǎi)賣(mài)來(lái)講，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的商品房面積是開(kāi)發(fā)商依據(jù)圖紙暫測(cè)出來(lái)的，商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同約定的面積數(shù)據(jù)往往會(huì)有差異，商品房交付時(shí)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人應(yīng)對(duì)面積差異根據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算，并且商品房實(shí)測(cè)面積也是計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)，因此開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)還有必要向買(mǎi)受人出示商品房的實(shí)測(cè)面積依據(jù)。
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