第一、要確認(rèn)房東是否真的是無(wú)民事行為能力或限制行為能力人

我國(guó)《民事訴訟法》規(guī)定，“認(rèn)定成年人為無(wú)民事行為能力人，必須由其近親屬或者其他利害關(guān)系人向該公民住所地基層人民法院提出。申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)寫明該公民無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的事實(shí)和根據(jù)。人民法院受理申請(qǐng)后，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)被請(qǐng)求人認(rèn)定為無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的公民進(jìn)行鑒定。申請(qǐng)人已提供鑒定結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒定結(jié)論進(jìn)行審查。人民法院經(jīng)審理認(rèn)定申請(qǐng)有事實(shí)依據(jù)的，判決該公民為無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力人。”因此，某一房屋所有權(quán)人有無(wú)民事行為能力應(yīng)由人民法院認(rèn)定。房屋登記機(jī)構(gòu)不能憑房屋所有權(quán)人親屬的陳述或醫(yī)療證明來(lái)認(rèn)定其為無(wú)（限制）民事行為能力人，應(yīng)依據(jù)人民法院判決房屋所有權(quán)人為無(wú)（限制）民事行為能力人的法律文書來(lái)認(rèn)定。

第二、需要指定監(jiān)護(hù)人

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，“無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的民事活動(dòng)由法定代理人代理。無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”

無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人  ，  由下列人員擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：
    (一)  配偶；
    (二)  父母：
    (三)成年子女；
    (四)  其他近親屬；
    (五)  關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)同意的。
    對(duì)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭(zhēng)議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在近親屬中指定。對(duì)指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。
    沒(méi)有上述監(jiān)護(hù)人的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。

第三、處分房屋需要哪些證明材料

《民法通則》第十八條　監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé) ， 保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。 

根據(jù)法律規(guī)定處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)需要維護(hù)被監(jiān)護(hù)人的權(quán)益，損害被監(jiān)護(hù)人權(quán)益的財(cái)產(chǎn)處分都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。如何判斷是為了被監(jiān)護(hù)的權(quán)益而處分財(cái)產(chǎn)至關(guān)重要。

第四、監(jiān)護(hù)人作為處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，將來(lái)可能會(huì)產(chǎn)生意外的情況。在處分監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)時(shí)需要監(jiān)護(hù)人做出必要的承諾。

承諾的內(nèi)容和形式根據(jù)不通的情況而定。

購(gòu)買此種房屋需要核實(shí)的確認(rèn)的法律事實(shí)比較多，建議謹(jǐn)慎操作。