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房屋買賣 |
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| 買賣未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，合同有效嗎？要注意什么？ |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.anthonyjohnsonjr.com
時(shí)間：2011/8/10 13:39:37 |
買賣未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，合同有效嗎？要注意什么？
很多二手房買賣交易中，賣方往往在還未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下就轉(zhuǎn)手把房子賣了。而按我國(guó)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)以登記為準(zhǔn)認(rèn)定，賣方未取得房產(chǎn)證，也就是說(shuō)賣方還未取得房屋所有權(quán)。這種情況下，雙方的買賣合同有效嗎？
《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”。據(jù)此，在前些年的司法實(shí)踐中，各地法院對(duì)這類案件，有很多是認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的。
近些年，對(duì)于民事合同，司法實(shí)踐中更加注重尊重雙方當(dāng)事人意愿，基于此點(diǎn)原因，在適用法律時(shí)往往有所突破。對(duì)于在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)所簽訂的房屋買賣合同，在一定情況不少地區(qū)的法院以各種理由認(rèn)定為有效。
比如前幾年上海高院在《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》中就把暫未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣理解為債權(quán)轉(zhuǎn)讓，認(rèn)可其有效性。
那么在現(xiàn)在北京的審判實(shí)踐中，對(duì)于尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣行為，是如何處理的呢？
如果賣方與與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，只是暫時(shí)沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證，將來(lái)可能取得產(chǎn)權(quán)證、獲得房屋所有權(quán)，法院不會(huì)僅以賣方在簽訂合同時(shí)未取得房屋所權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無(wú)效。
當(dāng)然，購(gòu)買和出售暫未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋風(fēng)險(xiǎn)還是相對(duì)比較大的，因?yàn)橘u方可能因?yàn)楦鞣N原因而無(wú)法在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)辦理下產(chǎn)權(quán)證，如果出現(xiàn)這種情況，就會(huì)出現(xiàn)買賣雙方無(wú)法按預(yù)期完成交易，很容易發(fā)生爭(zhēng)議。
在審判實(shí)踐中，如果出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
針對(duì)上述司法實(shí)踐，北京房地產(chǎn)律師給您以下建議：
1、暫未取得房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)買或出售請(qǐng)謹(jǐn)慎。
2、如果要交易此類房產(chǎn)，雙方對(duì)該房相關(guān)背景多方了解，對(duì)何時(shí)能取得產(chǎn)權(quán)證要有認(rèn)知，對(duì)不能按期取得產(chǎn)權(quán)證的可能要有預(yù)期。
3、對(duì)買方而言，減少風(fēng)險(xiǎn)要從兩方面入手：一是在取得產(chǎn)權(quán)證前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)、控制權(quán)。
4、對(duì)買方而言，要讓賣方明確承諾賣方取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間、把房產(chǎn)過(guò)戶給買方的時(shí)間，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)。
5、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，雙方在合同中應(yīng)約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)時(shí)，對(duì)方違約。
6、要考慮到一段時(shí)間以后，因政策波動(dòng)造成貸款政策變化、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問(wèn)題。
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