一、    通知
開(kāi)發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。
除非發(fā)生不可抗力事件，購(gòu)房者應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)到房屋所在地對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。
二、 驗(yàn)收
購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。
驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商不出示的，購(gòu)房者可以拒絕驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
三、 提供《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》
《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開(kāi)發(fā)商不提供的，購(gòu)房者可以拒簽房屋交接書(shū)。
四、 簽署房屋交接書(shū)
購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交換書(shū)；
對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開(kāi)發(fā)商簽字，不能簽署房屋交接書(shū)，直至開(kāi)發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)。
交房要具備哪些條件
按照市政府和房地產(chǎn)管理部門(mén)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付新建商品房屋必須符合以下條件：
一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。
商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書(shū)面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說(shuō)明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。
二、住宅房屋所屬的樓（幢）取得了市新建住宅交付使用許可證。新建住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門(mén)不予辦理入戶手續(xù)。
三、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱“大產(chǎn)證”。
實(shí)際上，只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二所列條件。未取得“大產(chǎn)證”的，開(kāi)發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)方預(yù)先交付房屋（一般以交鑰匙為標(biāo)志）的，買(mǎi)方應(yīng)拒絕接受。
不少購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí)，就要求提前（在合同約定的交房期屆滿前）進(jìn)房裝修，交房期屆滿，開(kāi)發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋，或配套不到位，或質(zhì)量存在問(wèn)題或產(chǎn)權(quán)有糾紛，或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時(shí)取得新建住宅交付使用許可證和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購(gòu)房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無(wú)法居住，再說(shuō)，即使是要求退房，購(gòu)房者也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘?gòu)房者也有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)對(duì)提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。
產(chǎn)權(quán)驗(yàn)收要注意哪些
開(kāi)發(fā)商必須保證所交付的房屋產(chǎn)權(quán)清晰、合法，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，不存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，也不存在租賃關(guān)系和不合理的相鄰關(guān)系。為此，購(gòu)房者必須查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商提供的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。
購(gòu)房者首先應(yīng)注意房地產(chǎn)權(quán)證的顏色是綠色還是黃色。綠色，說(shuō)明該建設(shè)用地是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，購(gòu)房者也可以獲得綠色房地產(chǎn)權(quán)證（“小產(chǎn)證”）；黃色，說(shuō)明該建房用地是通過(guò)劃撥方式取得，購(gòu)房者辦理“小產(chǎn)證”時(shí)需補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，才能取得綠色“小產(chǎn)證”。除非該證書(shū)有“新建商品房”注記（這說(shuō)明該土地使用權(quán)為1994年12月31日前取得，該房屋列入市商品房計(jì)劃，購(gòu)房人申領(lǐng)“小產(chǎn)證”，不必補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金即可獲得綠色房地產(chǎn)權(quán)證），不然的話，該房屋只能是非商品房（如經(jīng)濟(jì)適用房），買(mǎi)房人只能拿到黃色“小產(chǎn)證”。
其次，應(yīng)注意“大產(chǎn)證”標(biāo)明的房地產(chǎn)權(quán)利人是否與賣(mài)方名稱一致，有無(wú)其他權(quán)利人，如有共有人，開(kāi)發(fā)商（賣(mài)方）應(yīng)提供共有權(quán)人同意出售的書(shū)面證明。另外，應(yīng)注意所購(gòu)買(mǎi)房屋在房地產(chǎn)權(quán)證中能否查到，如果查不到，說(shuō)明該房屋尚未取得“大產(chǎn)證”，開(kāi)發(fā)商在玩弄以桃代李的把戲。
最后，購(gòu)房者應(yīng)特別注意“房地產(chǎn)其他權(quán)利情況”一欄的記載，看有無(wú)他項(xiàng)權(quán)利記載。如有，是否已為購(gòu)房者知曉；如購(gòu)房者不知，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商欺騙買(mǎi)方，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商限期清除，然后才能辦理房屋交接手續(xù)。如果開(kāi)發(fā)商不能清除設(shè)定于該房屋的他項(xiàng)權(quán)利，購(gòu)房者可采取措施，要求法院撤銷設(shè)定于該房屋的他項(xiàng)權(quán)利，或要求解除購(gòu)房合同，賠償全部損失。
預(yù)售商品房交付時(shí)面積增減的處理
購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同第五條是關(guān)于購(gòu)房人所購(gòu)房屋實(shí)際建筑面積的確認(rèn)和面積誤差的處理約定。
購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出具房屋實(shí)測(cè)面積的依據(jù)（即房屋產(chǎn)權(quán)證上證明的房屋建筑面積的依據(jù)），確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證上證明的面積記載無(wú)誤后，還要與合同約定的面積相比較，發(fā)現(xiàn)面積有增減，應(yīng)按合同約定的方法處理。
房屋實(shí)際建筑面積的確認(rèn)，應(yīng)與產(chǎn)權(quán)證上記明的為準(zhǔn)。如有差異，應(yīng)按下列方法處理：
一、 建筑面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，購(gòu)房人按實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
二、 建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同約定，在購(gòu)房人提出退房之日起三十天內(nèi)將購(gòu)房人已付款全數(shù)退還給購(gòu)房人，并按簽訂合同時(shí)約定的利息率支付利息；
三、 建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，購(gòu)房人不退房，履行合同時(shí)誤差面積的價(jià)款應(yīng)按下列方法處理：
1、 產(chǎn)權(quán)面積大于合同約定面積時(shí)，建筑面積誤差在3％以內(nèi)（含3％）部份的房?jī)r(jià)款，
由購(gòu)房人補(bǔ)足，超出3％部份的房?jī)r(jià)款，由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人。
2、 建筑面積小于合同約定的面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部份的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房人，建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％部份房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還購(gòu)房人。
四、 因設(shè)計(jì)變更造成的誤差，雙方不解除合同的，應(yīng)簽署補(bǔ)充協(xié)議，并按合同第十五條的約定處理。
建筑面積誤差比的計(jì)算：

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 -----------------×100％
合同約定面積
五、 購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在合同中約定的其他處理辦法。
一般情況下，合同約定的面積與實(shí)際交房的面積都會(huì)有一定的誤差，雙方當(dāng)事人在按上述方法處理達(dá)不成協(xié)議時(shí)，可按合同文本第十九條的約定解決糾紛。
公共設(shè)施驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有哪些?
對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
一、 樓梯。標(biāo)準(zhǔn)樓梯角度應(yīng)適中，轉(zhuǎn)向處設(shè)有平臺(tái)供休息；樓梯高度也應(yīng)注意：階高在22厘米上下，介面在15厘米以上，角度為45o；樓梯應(yīng)設(shè)扶手。
公用走道和樓梯應(yīng)符合消防要求。
二、 電梯。電梯臺(tái)數(shù)、品牌、制造商、型號(hào)、承載量、升降速度；電梯是自動(dòng)還是專人操作，有無(wú)緊急呼救系統(tǒng)，有無(wú)監(jiān)視系統(tǒng)，有無(wú)應(yīng)急疏散系統(tǒng)，是全天候運(yùn)行還是分時(shí)段運(yùn)行。
三、 供水工程。公共供水是否正常，水壓和水流狀況，水質(zhì)是否達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，是否經(jīng)過(guò)特殊凈化處理（如果售房合同有承諾），是否24小時(shí)供應(yīng)熱水（如果事前有書(shū)面承諾）。多層住宅不宜采用水箱給水方式，而應(yīng)采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。供水管道是采用鍍鋅鐵管（易銹蝕），還是采用清潔衛(wèi)生的PVC和UPVC管。
四、 供電工程。公共供電是否正常，有無(wú)雙路供電，是否會(huì)出現(xiàn)限電時(shí)間，電壓是否穩(wěn)定，電的負(fù)荷數(shù)、電表系統(tǒng)工作是否正常，電表有無(wú)抄數(shù)。
五、 供氣工程。供氣的種類（煤氣、天然氣、液化氣）和方式（管道、罐裝），供氣容量大小、管道、計(jì)量是否正常，氣表有無(wú)抄數(shù)記錄。
六、 停車(chē)場(chǎng)地。有無(wú)專用停放非機(jī)動(dòng)車(chē)的場(chǎng)地，容量大��；有無(wú)必要的安全防護(hù)，是否與合同協(xié)定一致。
七、 公共綠地。小區(qū)公共綠地面積和綠化率是否達(dá)到了政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)（30％），或合同、廣告承諾的標(biāo)準(zhǔn)。必要時(shí)可要求開(kāi)發(fā)商出示建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明，查看證明中核定的數(shù)據(jù)。
八、 其他公共設(shè)施。有些開(kāi)發(fā)商在合同或銷售廣告中承諾有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、會(huì)所、下沉式音樂(lè)廣場(chǎng)等，交房時(shí)是否兌現(xiàn)；承諾的智能化安全保衛(wèi)系統(tǒng)是否有著落，有無(wú)中央監(jiān)控、信息采集、預(yù)警系統(tǒng)，有無(wú)24小時(shí)保安。
九、 房屋間距。房屋間距對(duì)通風(fēng)、采光影響很大，所交房屋是否符合政府規(guī)劃間距要求。
室內(nèi)工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有哪些?
室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：
一、 房屋結(jié)構(gòu)
結(jié)構(gòu)是房屋的骨架，其質(zhì)量好壞至關(guān)重要，但實(shí)踐中卻因其驗(yàn)收的難度而為購(gòu)房者所忽視或放棄，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商出示建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，注意報(bào)告標(biāo)明的質(zhì)量等級(jí)是合格還是優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)；如果是不合格，說(shuō)明該房屋不能居住。如有可能，購(gòu)房者還應(yīng)了解鋼材的材質(zhì)、規(guī)格、水泥的型號(hào)、木材的等級(jí)及磚塊的空實(shí)等。此外，還需把握以下幾點(diǎn)：
1、 是否有鋼筋外露；
2、 墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水；
3、 承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范。
二、 平面布局
對(duì)照購(gòu)房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結(jié)構(gòu)是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長(zhǎng)寬是否合理；臥室、起居室、門(mén)廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間布局是否合理；門(mén)窗位置、生活動(dòng)力線的設(shè)置是否過(guò)于曲折，是否影響家具的擺放。
三、 層高
住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8-3.2米之間。層高過(guò)低就會(huì)給人壓抑感，通風(fēng)、采光也受影響；層高過(guò)高固然舒適，但建設(shè)成本和土地成本都高，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)提高�！妒凶≌�建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：臥室、起居室凈高不應(yīng)低于2.5米，屋高不應(yīng)低于2.8米。如果購(gòu)房合同對(duì)層高或凈高有約定的，應(yīng)符合約定。
四、 地板樓板
這一點(diǎn)往往不為購(gòu)房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收房屋的重點(diǎn)之一，這不僅是安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設(shè)施提供了重要參數(shù)。
五、 墻體
墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，,墻身是否筆直，有無(wú)傾斜。
六、 通風(fēng)采光
現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛(wèi)生間、廚房更應(yīng)開(kāi)窗，這才能保證采光和通風(fēng)，有利于健康，有利于提高居住品質(zhì)。
七、 衛(wèi)浴工程
衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)；衛(wèi)生設(shè)備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂縫、滲水現(xiàn)象；地面是否防滑；開(kāi)窗的通風(fēng)采光效果如何，如無(wú)窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無(wú)裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修。
八、 廚房工程
廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無(wú)1.5米以上的瓷磚，灶臺(tái)高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機(jī)效果如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，管道線路是否通暢，整個(gè)廚房是否具備清洗、烹調(diào)、儲(chǔ)藏等基本功能。如果沒(méi)有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預(yù)留好。
九、 水電工程
上水、下水管道、門(mén)閥材質(zhì)如何，大小開(kāi)關(guān)是否正常；衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路布排是否合理、安全、方便，開(kāi)關(guān)、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用。
十、 門(mén)窗工程
分戶門(mén)是否牢固、安全，有無(wú)防盜功能，如果沒(méi)有，能否安裝防盜門(mén)；門(mén)的厚度、材質(zhì)和規(guī)格、密封性如何；窗子的材質(zhì)、規(guī)格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開(kāi)關(guān)是否靈巧、方便，密封性如何。以上是否符合合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
十一、私密性
檢查陽(yáng)臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間、臥室能否被外部窺視，衛(wèi)生間的窗不得直對(duì)樓梯間，門(mén)不能直對(duì)起居室，居室的門(mén)窗勿與鄰居衛(wèi)生間的門(mén)窗相對(duì)，墻壁、門(mén)窗的隔音效果如何。一般來(lái)說(shuō)，外墻、分戶墻、樓板的空氣隔聲標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)權(quán)隔聲量應(yīng)大于等于45分貝。
十二、安全性
煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽(yáng)臺(tái)或窗的部位；非封閉陽(yáng)臺(tái)是否與公用走道接近，有無(wú)翻越可能。
十三、電信設(shè)備
電話線、電腦網(wǎng)絡(luò)線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預(yù)留，分布是否合理，每套有無(wú)對(duì)講設(shè)備。
新建住宅配套設(shè)施驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有哪些?
按照市政府和市住宅發(fā)展局的規(guī)定，新建住宅配套必須達(dá)到下列要求后，方可交付使用：
一、 住宅生活用水必須納入城市自來(lái)水網(wǎng)：使用地下水的，經(jīng)過(guò)市公用事業(yè)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)。
二、 住宅用電根據(jù)電力部門(mén)的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。
三、 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限，一時(shí)無(wú)法納入的，要具有主管部門(mén)審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保水利部門(mén)同意后，可在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。
四、 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路聯(lián)系。
五、 居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開(kāi)通公交線路。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過(guò)2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車(chē)輛通達(dá)公交、地鐵站點(diǎn)。
六、 住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施；由于住宅項(xiàng)目建設(shè)周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過(guò)渡使用的公共建筑設(shè)施。
七、 住宅周?chē)�做到�?chǎng)地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施。
八、 在本市城市化地區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其煤氣設(shè)施的建設(shè)與其他市政、公用、電力設(shè)施一樣，必須與住宅同步建設(shè)、同步竣工交付使用。
新建住宅達(dá)不到以上要求的，住宅發(fā)展局不予發(fā)放住宅交付使用許可證，市房地產(chǎn)管理局不予辦理商品房注冊(cè)登記手續(xù)，不能取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，公安部門(mén)不予辦理入戶手續(xù)。開(kāi)發(fā)商擅自交付使用新建住宅，造成入住居民基本生活困難的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。住宅建設(shè)管理部門(mén)未按規(guī)定對(duì)新建住宅交付使用實(shí)施監(jiān)督管理，造成入住居民生活困難的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除影響；造成直接經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償，也就是說(shuō)，如果未達(dá)到以上要求而住宅建設(shè)管理部門(mén)發(fā)放住宅交付使用許可證而造成入住居民直接經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)予賠償。這就需要購(gòu)房者對(duì)以上項(xiàng)目認(rèn)真驗(yàn)收，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)管理部門(mén)的監(jiān)督。 準(zhǔn)備篇 1.發(fā)展商交樓要提供“三書(shū)” 按穗建開(kāi)(1999)350號(hào)文精神，發(fā)展商向購(gòu)房者交樓時(shí)，必須同時(shí)向購(gòu)房者提供由廣州市建委統(tǒng)一監(jiān)制的《廣州市商品住宅交樓書(shū)》，購(gòu)房者在收樓前，應(yīng)先明確該物業(yè)是否已經(jīng) 取得政府核發(fā)的《廣州市商品住宅交樓書(shū)》，方可辦理收樓手續(xù)。 另外，按穗國(guó)房字(1999)185號(hào)文要求，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司簽訂由市國(guó)土房管局監(jiān)制的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并接收由發(fā)展商提供的《廣州市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《廣州市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 2.要計(jì)算好保修期 業(yè)主在收樓之前一定要注意計(jì)好商品房工程質(zhì)量的保修期限，因?yàn)閲?guó)家對(duì)于工程質(zhì)量保修有明文規(guī)定，業(yè)主要懂得用法規(guī)保護(hù)自己，不要在入住后才發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量有問(wèn)題，然后再找發(fā)展商也是于事無(wú)補(bǔ)。 根據(jù)國(guó)家頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第279號(hào))第四十條的規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： (一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年； (三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； (四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。而業(yè)主在了解到各種項(xiàng)目的保修期后，最好能與收樓時(shí)發(fā)展商交付的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的各項(xiàng)內(nèi)容逐一對(duì)照，并根據(jù)建委出具的竣工驗(yàn)收文件發(fā)出的具體日期，計(jì)算出各項(xiàng)的保修到期時(shí)間。屆時(shí)，在保修期限到達(dá)之前，可以再把相關(guān)項(xiàng)目重新檢查一遍，要是屬于發(fā)展商在保修期內(nèi)應(yīng)負(fù)責(zé)任的部分，業(yè)主就應(yīng)督促其完成修繕工程。 細(xì)節(jié)篇 業(yè)主在收樓時(shí)最難的就在于檢查房屋質(zhì)量，當(dāng)中一些細(xì)節(jié)就最容易忽略，并且發(fā)生問(wèn)題后再維修就比較麻煩，所以業(yè)主要記得留神。 1.門(mén)窗 檢查門(mén)時(shí)最主要是看看開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢，門(mén)四邊有否緊貼門(mén)框，門(mén)插有否插入得太少、門(mén)間隙是否太大。而檢查窗時(shí)首先就是要看玻璃是否完好，檢查窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙：窗框?qū)僖鬃矒籼�，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。另外，試一試開(kāi)關(guān)窗戶是否太緊，開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢。最后就是要注意窗臺(tái)下面是否有水漬，如有則可能是窗戶漏水。 2.天花 首先看頂上有無(wú)裂縫，如果有，就要懂得判斷嚴(yán)重程度：如果是與房間橫梁平行的裂縫，就屬不妨使用的質(zhì)量通病，如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那該住宅就有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題；另外要看頂部有無(wú)水漬、裂痕，如有水漬，就有滲漏之嫌；接著就要看頂棚有無(wú)麻點(diǎn)、油漆脫落或長(zhǎng)霉菌、隆起或凹陷、特別傾斜、彎曲、起浪等等，這些都是容易出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。 3.地板 看看地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂或撞凹，試試行走時(shí)有無(wú)吱吱作響；檢查一下地板石或材質(zhì)板的間隙有無(wú)太大，特別注意柚木地板有無(wú)大片黑色水漬；細(xì)看地腳線接口，檢查有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象；再就是看看是否有裂縫、起砂現(xiàn)象。 4.廚廁 注意看裂痕，浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象；坐廁、水池龍頭下水是否通暢；浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)；要細(xì)看衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度有無(wú)往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)；廚房瓷磚、馬賽克的疏松脫落及凹凸不平也要注意。 5.開(kāi)關(guān)插座 記得要試一下全部開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題，連各種電路、閉路電視、電話插座的位置也應(yīng)仔細(xì)了解。國(guó)家出臺(tái)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。 工具篇 業(yè)主要檢驗(yàn)以上的細(xì)節(jié)問(wèn)題，可以在收樓時(shí)帶備一定的小工具。 1.電筆或扁形三插頭小電器 事前帶支電筆逐個(gè)檢測(cè)電路是否暢通，或是可帶一個(gè)扁形三插頭小電器，如電吹風(fēng)、電須刨等，插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座就可知道電源是否已全部接通。 2.小錘
用小錘仔細(xì)敲擊需檢查處，主要用于檢查空鼓，如天花、地板、窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、瓷片等等。 3.備忘貼紙 驗(yàn)樓時(shí)發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了填寫(xiě)維修單外，還可在出現(xiàn)問(wèn)題的地方貼上備忘貼紙，具體說(shuō)明問(wèn)題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場(chǎng)檢修。 費(fèi)用篇
在收樓時(shí)到底要交多少費(fèi)用，很多業(yè)主并不清楚，所以往往助長(zhǎng)了發(fā)展商亂收費(fèi)的行為。在這里要提醒，按規(guī)定，一次性繳交費(fèi)用如下： 1.水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金，多層住宅200元/戶；高層住宅400元/戶；水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金必須專戶儲(chǔ)存，專款專用，并定期公布使用情況，接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。業(yè)主直接通過(guò)銀行自動(dòng)繳費(fèi)的，可不收取。 2.裝修保證金，多層住宅最高不超過(guò)800元/戶；高層住宅最高不超過(guò)1500元/戶。 3.裝修垃圾淤泥清運(yùn)費(fèi)，原則上由業(yè)主自行清運(yùn)，需物業(yè)公司清運(yùn)的按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用收取并報(bào)分管物價(jià)局備案；業(yè)主以書(shū)面明確不進(jìn)行裝修的，不必繳交；業(yè)主裝修完工，經(jīng)物業(yè)管理公司檢查驗(yàn)收，沒(méi)有損壞公共部位和設(shè)備設(shè)施，裝修保證金應(yīng)于檢查合格之日起15個(gè)工作日內(nèi)退回業(yè)主。 4.公共設(shè)施費(fèi)用，在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設(shè)施，可收取下列費(fèi)用，已明確的配套項(xiàng)目不得重復(fù)收�。篈、公共防盜門(mén)費(fèi)：按實(shí)際支出分?jǐn)�，并需出示有關(guān)費(fèi)用憑證；B、有線電視初裝費(fèi)；C、管道煤氣初裝費(fèi)。 另外，如果物業(yè)管理公司向業(yè)主收取以下規(guī)定不能收取的費(fèi)用，應(yīng)引起業(yè)主注意：(1)、供水、供電一戶一表(含抄表裝置)設(shè)備；(2)、信報(bào)箱、通郵費(fèi)；(3)、電話管線費(fèi)；(4)、裝修管理費(fèi)。 收樓日帶齊裝備驗(yàn)樓
常見(jiàn)瑕疵一檢即知 近日又有不少新樓相繼交樓，業(yè)主歡天喜地睇新居之余，不要忘記一個(gè)重要任務(wù)：驗(yàn)樓。如果疏忽大意，沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，到人住后才要翻修就費(fèi)時(shí)失事了。通常發(fā)展商會(huì)指定一段時(shí)間給業(yè)主驗(yàn)樓，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)有明顯損壞會(huì)作交樓標(biāo)準(zhǔn)修妥。那么，如何做好驗(yàn)樓呢？ 收樓日應(yīng)帶裝備 1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問(wèn)題之處作為憑證。
2、紙筆，即時(shí)記下發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。
3、易貼便條一疊，寫(xiě)下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn)，貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地方，以便維修人員查找。
4、扁型三插頭小電器一個(gè)（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通。
5、直角尺一把，量度墻身、地板是否平直。
6、售樓說(shuō)明書(shū)，邊看邊對(duì)照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。
7、請(qǐng)有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 最易出問(wèn)題的幾處地方簡(jiǎn)易檢驗(yàn)： 1、浴室、廚房去水位斜度能否將積水流走。
檢驗(yàn)法：即場(chǎng)倒水檢驗(yàn)。
2、浴缸有否滲水？
檢驗(yàn)法：一些細(xì)微裂痕可能難以用肉眼發(fā)現(xiàn)。往浴缸放一缸水，并在水平線附近留下標(biāo)記，第二天再去查看水位，因蒸發(fā)作用可能水位會(huì)輕微下降，但如果下降太明顯可能就是浴缸滲水。
3、地臺(tái)是否平直？
檢驗(yàn)法：不能光看表面，尤其是鋪了長(zhǎng)條木地板，可能遮掩了不平的地臺(tái)。細(xì)心輕敲地板，如有空洞的回音，便可能是地臺(tái)不平。
收樓必看20個(gè)細(xì)節(jié)
１、每間居室的門(mén)在開(kāi)啟關(guān)閉的時(shí)候是否順暢？有些粗糙的樓盤(pán)偏偏就是門(mén)關(guān)不上。
２、窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲�框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。
３、房屋內(nèi)各處開(kāi)關(guān)窗戶是否太緊？開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢？
４、帶裝修的房屋地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹、行走時(shí)是否吱吱作響？
５、屋頂上是否有裂縫？一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈４５度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。
６、看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。
７、墻身頂棚有無(wú)部分隆起？用木棍敲一下有無(wú)空聲？
８、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無(wú)漏水聲？
９、浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？
１０、衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)是否有地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。
１１試一下房屋內(nèi)所有的開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。３０％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于５個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。
１２、頂棚有無(wú)水漬？裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
１３、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用５０年。銅可以抑制細(xì)茵生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。
１４試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)？
１５、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過(guò)？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上的障礙，影響整體感。
１６、自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。
１７、墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡(jiǎn)單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無(wú)凹凸一眼就能看出來(lái)。
１８、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無(wú)殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開(kāi)的空間內(nèi)是否有垃圾？
１９、要求開(kāi)發(fā)商出具該樓盤(pán)的竣工備案表和測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)表。
２０、索要廚衛(wèi)精裝修物品的使用說(shuō)明書(shū)，同時(shí)詢問(wèn)這些物品有關(guān)的保修事宜