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房屋買賣 |
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| 逾期交房您會(huì)計(jì)算違約金嗎 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.anthonyjohnsonjr.com
時(shí)間：2011/4/6 16:25:00 |
衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問(wèn)題之后，買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了，糾紛自然也紛沓而至。除了房產(chǎn)證糾紛、物業(yè)糾紛之外，逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據(jù)較大比例。那究竟該如何計(jì)算違約金呢？
■案例回放
2002年8月11日，史先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，史先生房款共計(jì)543765元，定金3萬(wàn)元，首付款21萬(wàn)元，銀行按揭30萬(wàn)元。雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金轉(zhuǎn)化為房款并交付尾款3765元。交房時(shí)間2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款數(shù)額萬(wàn)分之一/天計(jì)算違約金。
為早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3萬(wàn)元；8月15日又支付了21萬(wàn)元的首付款；隨后銀行按揭手續(xù)也于9月25日辦妥。但因種種原因，開(kāi)發(fā)商卻未能按期交房。在史先生的一再催促下，開(kāi)發(fā)商才于2003年9月15日通知史先生驗(yàn)收房屋，比原定交房日期遲了大半年。
史先生多交了大半年的房租，難免心生怨氣，要求開(kāi)發(fā)商賠償，并支付逾期交房違約金30032元。但開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，史先生的算法欠妥，應(yīng)按照已付房款（即首付款21萬(wàn)元）的萬(wàn)分之一/天計(jì)算，只同意承擔(dān)違約金4767元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，只好對(duì)簿公堂。
經(jīng)過(guò)法院調(diào)解，開(kāi)發(fā)商最終賠付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是開(kāi)發(fā)商提出的4767元，賠付金是如何計(jì)算出來(lái)的呢？我們不妨來(lái)聽(tīng)聽(tīng)北京市三信律師事務(wù)所何正永律師的說(shuō)法。
■律師說(shuō)法
開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
律師認(rèn)為，雙方簽署的《商品房預(yù)售合同》合法真實(shí)有效。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照約定時(shí)間交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約金由已付房款、利率和逾期時(shí)間三部分組成。
首先，“已付房款”包括首付款和銀行按揭款，并不是開(kāi)發(fā)商所稱的21萬(wàn)元首付款，而應(yīng)該包括銀行按揭30萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個(gè)不同性質(zhì)的法律關(guān)系。由于銀行按揭的30萬(wàn)元已經(jīng)向開(kāi)發(fā)商支付,故應(yīng)納入已付房款。
但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。按照雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金才轉(zhuǎn)化為房款。作為計(jì)算違約金的基數(shù)自然不應(yīng)當(dāng)包括3萬(wàn)元定金。同理，史先生在入住后7日內(nèi)才交付尾款，尾款也不應(yīng)當(dāng)納入已付房款。
因此，本案計(jì)算違約金的基數(shù)“已付房款”，既不是史先生要求的總房款，也不是開(kāi)發(fā)商所謂的首付款，應(yīng)當(dāng)是首付款21萬(wàn)元與銀行按揭30萬(wàn)元之和，共計(jì)51萬(wàn)元。
其次，需要確定的是逾期交房的利率。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定，沒(méi)有約定的，按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率（現(xiàn)在為萬(wàn)分之二點(diǎn)一/天）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
因此,利率應(yīng)該按照雙方約定的萬(wàn)分之一/天計(jì)算,而不能根據(jù)史先生事后的意愿更改為萬(wàn)分之二點(diǎn)一/天。何律師提醒購(gòu)房者，在簽訂合同時(shí)一定要注意審查違約金的利率標(biāo)準(zhǔn)，不要等到發(fā)生糾紛時(shí)才意識(shí)到自己的利益遭受損失。
最后，需要認(rèn)定的是逾期時(shí)間，開(kāi)發(fā)商未能按期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期時(shí)間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期，即2003年2月1日開(kāi)始算起，直至開(kāi)發(fā)商通知驗(yàn)收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生辦理入住手續(xù)的日子。因此，逾期時(shí)間共計(jì)227天。
由此不難得出最終的違約金，即已付房款51萬(wàn)元×利率萬(wàn)分之一/天×逾期時(shí)間227天=11577元。
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