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目前投資不動(dòng)產(chǎn)中是種很普遍的投資行為，而在投資房地產(chǎn)時(shí)沒(méi)有注意有關(guān)法律上的風(fēng)險(xiǎn)，不但使投資受到影響，還為自己帶來(lái)不少麻煩，所以在這里我就投資者在投資房地產(chǎn)中應(yīng)在土地和房產(chǎn)的性質(zhì)如何注意和回避的法律風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)介紹，供大家參考。
一、看土地性質(zhì)，投資不動(dòng)產(chǎn)，在我國(guó)首先要弄清被投資的房地產(chǎn)的性質(zhì)，因我國(guó)由于土地性質(zhì)的多樣性導(dǎo)致土地是否存在被限制過(guò)戶的情況，目前土地性質(zhì)有國(guó)有出讓、國(guó)有劃拔、集體土地（包括宅基地）。在這幾種情況下，國(guó)有出讓是沒(méi)有問(wèn)題的，而對(duì)于國(guó)有劃拔如要轉(zhuǎn)讓只有當(dāng)?shù)赝恋夭块T(mén)同意補(bǔ)交土地出讓金才能過(guò)戶，而對(duì)于集體土地上的房產(chǎn)目前各地政策有所不同，大多不能自由買(mǎi)賣(mài)，所以在投資前要向有關(guān)土地部門(mén)咨詢一下是否可以過(guò)戶比較穩(wěn)妥。
二、看房產(chǎn)性質(zhì)，由于我國(guó)對(duì)于除了商品房外，還有房改房、集資房、軍產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，這些房產(chǎn)不是完全的商品房，各地都有一定的限制規(guī)定，如房改房出讓時(shí)要經(jīng)同住人同意，購(gòu)得部份產(chǎn)權(quán)的要經(jīng)原單位同意，經(jīng)濟(jì)適用房在規(guī)定的一定年限內(nèi)不能過(guò)戶，所以對(duì)于不是完全的商品房，購(gòu)房者要向房地產(chǎn)登記部門(mén)了解是否可以辦理過(guò)戶為妥。
三、看房地產(chǎn)的土地和房屋的用途是否一致，土地用途決定房屋的用途，目前我國(guó)土地有關(guān)法律法規(guī)定最高年限是居住七十年、工業(yè)五十年、商業(yè)旅游娛樂(lè)四十年、綜合用地五十年、文化科技衛(wèi)生體育五十年，在投資時(shí)不要看到房產(chǎn)證上是住宅就認(rèn)為是居住用地，有些是開(kāi)發(fā)商用綜合用地建的住宅，故必須看土地證才地明確已購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)剩余年限，關(guān)心土地用途可以避免出現(xiàn)購(gòu)房合同約定的房屋性質(zhì)與土地性質(zhì)不同的情況。
四、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的期房，要查看《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)》和規(guī)劃審批通過(guò)的規(guī)劃平面圖，這樣你就可以了解你所購(gòu)房子土地的性質(zhì)和到期年限，還有整個(gè)小區(qū)各種用房、設(shè)施的整體布置和性質(zhì)，同時(shí)最好保存平面圖，這樣使自己回避廣告、小區(qū)規(guī)劃和小區(qū)實(shí)際通過(guò)驗(yàn)收的房產(chǎn)性質(zhì)和位置不符而引起的投資法律風(fēng)險(xiǎn)。
五、注意土地使用權(quán)證上土地使用權(quán)剩余年限，不要輕信出讓方所介紹的年限，在我國(guó)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約，所以在評(píng)估建筑物的時(shí)候只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)來(lái)估價(jià)建筑物的價(jià)值，所以銀行對(duì)于已使用幾十年房屋貸款是很小心的，還有隨著國(guó)家以后實(shí)行的物業(yè)稅，這樣已付出讓金年限的剩余時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)投資者就越有利。
摘自現(xiàn)代金報(bào)
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