評(píng)估個(gè)人購(gòu)房財(cái)力的七大步驟：

  第一步：看現(xiàn)金等價(jià)物。此概念源自會(huì)計(jì)學(xué)，即評(píng)估你的現(xiàn)金，不應(yīng)該看你的銀行存款，還應(yīng)看變現(xiàn)能力比較的各類股票、債券等。

現(xiàn)金等價(jià)物=銀行存款+國(guó)庫(kù)券+債券+股票+基金

  第二步：算資金周轉(zhuǎn)。還款是持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，所以一定看自己的資金周轉(zhuǎn)資金周轉(zhuǎn)留存=平均月開支×3~5

  第三步：計(jì)算籌款能力�；I款能力=現(xiàn)金等價(jià)物-資金周轉(zhuǎn)留存+其他突進(jìn)的籌款（如典當(dāng)、親友資助）

  第四步：計(jì)算月收入。月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經(jīng)準(zhǔn)備賣出籌資金，則此收益不能計(jì)算入內(nèi)）

  第五步：每月合理還款能力。合理還款能力=月收入×40%~50%

  第六步：估算銀行可借款額。根據(jù)自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計(jì)算可得

  第七步：估算最大房款

  最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額。其中籌款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%為購(gòu)新房，30%為二手房

 

 

  1、所購(gòu)住房應(yīng)該符合申請(qǐng)銀行的個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的購(gòu)房貸款范圍；

  2、在具備申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的資格的同時(shí)，還應(yīng)具備個(gè)人住房商業(yè)性貸款的條件；

  3、申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款，個(gè)人住房公積金貸款最高為30萬(wàn)元。

  4、申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款中個(gè)人住房公積金貸款部分，按個(gè)人住房公積金貸款利率計(jì)算；個(gè)人住房商業(yè)性貸款部分，按個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率計(jì)算。

 

 

  1、申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復(fù)印件）每人各1份。

  2、申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的戶口�。ú㈦S帶戶口薄復(fù)印件）各1份，如申請(qǐng)人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關(guān)系說明

  3、 原產(chǎn)權(quán)證1份；現(xiàn)房權(quán)證中應(yīng)注明是商品房、平價(jià)房或安居房

  4、經(jīng)由交易中心提供的上海市房地產(chǎn)買賣合同2份；

  5、 房?jī)r(jià)30％或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件1份

  6、 借款申請(qǐng)表1份：個(gè)人住房商業(yè)性貸款申請(qǐng)表1份、個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)表2份

  7、借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本；擔(dān)保合同1份；

  8、借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親的單位和個(gè)人住房公積金帳號(hào)（或職工住房公積金結(jié)存單）每人各1份

  9、 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份

  10、申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營(yíng)工商業(yè)者提供單位近期營(yíng)業(yè)稅、所得稅及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；銀行存單、有價(jià)證券以及經(jīng)常性匯款來源證明等）

  11、如以上資產(chǎn)屬申請(qǐng)人家庭成員所有，需附送有關(guān)家庭成員同意共同還款承諾書1份

  12、已存滿規(guī)定期限的住房?jī)?chǔ)蓄存單和（或）存折1份（申請(qǐng)住房?jī)?chǔ)蓄個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不必）

  13、企業(yè)允許借款申請(qǐng)辦理企業(yè)住房基金個(gè)人住房貸款的證明1份（申請(qǐng)企業(yè)住房基金個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不）

  一般銀行會(huì)讓您遞交下列材料，身份證明，婚姻證明，戶籍材料，收入證明及有效的交易證明材料。然后進(jìn)行審批，簽定借款合同，放款。

  （1）身份證明。一般來說只要提供身份證即可，護(hù)照、現(xiàn)役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購(gòu)買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領(lǐng)取身份證的應(yīng)提供獨(dú)生子女證，非獨(dú)生子女應(yīng)提供出生證明。

  （2）婚姻證明。指上列人員已婚的應(yīng)提供結(jié)婚證明書，已成年而未婚的應(yīng)出具單身證明，離異的人士應(yīng)提供離婚證（法院判決書也可）和離婚未再婚證明，喪偶的應(yīng)提供配偶的死亡證明（戶口簿上已注明喪偶也可）及喪偶未再婚證明。這些證明可到工作單位或街道政局開具。

  （3）收入證明。收入證明應(yīng)加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯(lián)系人，聯(lián)系電話以及單位地址以備銀行核查。

  （4）另外還要提供您購(gòu)買房屋的買賣合同和上家原產(chǎn)證的復(fù)印件以及由中介機(jī)構(gòu)見證蓋章的預(yù)付房款收據(jù)。

  （5）貸款涉及的費(fèi)用。由于二手房交易的特殊性，銀行一般會(huì)指定貸款擔(dān)保公司提供服務(wù)，擔(dān)保公司一般會(huì)收取手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。另外客戶還需購(gòu)規(guī)定的保險(xiǎn)，如涉及貸款公證還需交納公證費(fèi)。

  （6）貸款發(fā)放的時(shí)間。一般在收齊材料后三至五個(gè)工作日便可至銀行簽約。將在交易中心出他項(xiàng)權(quán)利證明后三至五個(gè)工作日左右發(fā)放。

  最后還要提醒大家，要注意平時(shí)各種日常費(fèi)用的準(zhǔn)時(shí)支付，如水電煤氣，電話、手機(jī)等費(fèi)用的拖欠均會(huì)影響個(gè)人的信用值而影響貸款審核。

  （7）沖還款掌握兩個(gè)時(shí)段兩種方式

  許多市民在還貸模式上選擇公積金貸款和商業(yè)性貸款共同還貸，借款人可根據(jù)自己公積金繳納情況到銀行測(cè)算可以獲得的貸款金額和每月還款數(shù)。假設(shè)每月公積金貸款還款1200元，商業(yè)貸款還款1000，若提取公積金為1萬(wàn)元，選擇“余額沖貸法”，提取的公積金應(yīng)先歸還當(dāng)月應(yīng)還住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款本息，剩余金額7800元（10000-1200-1000）可一次性沖還住房公積金貸款本金，還清住房公積金貸款后，尚有余額時(shí)，可沖還商業(yè)性住房貸款本金。沖貸后，借款人可選擇月還款額不變，縮短原還款期限方式，或還款期限不變，減少月還款額方式進(jìn)行還貸。上例如果選擇”逐月還款法”，每月等額還貸金額保持2200不變，提取公積金1萬(wàn)元按照先扣公積金貸款再扣商業(yè)性個(gè)人住房貸款的順序每月連續(xù)扣除，余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額金額充入還款銀行卡中。兩種還貸法市民可依據(jù)自身實(shí)際情況來選擇。

  提取還貸時(shí)間兩時(shí)段要掌握：借款人9月至第二年3月底簽訂授權(quán)書的，第二年4月至6月份辦理提取還貸劃款；4月至8月底簽訂授權(quán)書的，9月至10月份辦理提取還貸劃款。申請(qǐng)?zhí)崛∵�貸的地點(diǎn)為個(gè)人住房貸款原貸款銀行；提取還貸的資金儲(chǔ)備方式有特別要求，根據(jù)上海市公積金管理中心提取還貸的規(guī)定，提取還貸資金一律不得提現(xiàn)和消費(fèi)，只能用于歸還個(gè)人住房貸款，借款人在辦理個(gè)人住房貸款的同時(shí)需申辦一張金穗借記卡，簽署《委托銀行提取住房公積金歸還個(gè)人住房貸款授權(quán)書》，委托銀行每年提取住房公積金劃入借款人帳戶，用于歸還個(gè)人住房貸款本息。另外，借款人欲變更提到還貸內(nèi)容，應(yīng)在規(guī)定的提取還貸時(shí)間之前向貸款銀行提出申請(qǐng)，重新簽訂《授權(quán)書》。

 

 

  一、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案

  借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

  二、查詢公積金(如需公積金貸款)

  與賣方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金帳號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

  三、簽定房屋買賣合同

  借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，各地的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

  四、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)

  按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。

  五、簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)

  按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。

  六、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

  借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

  七、辦理房產(chǎn)證和抵押證明

  貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。

  八 、銀行放款

  銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

 

 

  一、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是整個(gè)房產(chǎn)交易的核心，業(yè)主必須清楚自己的房產(chǎn)證信息。例如房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是不是抵押物業(yè)，房屋面積多大，屬性是住宅、商鋪、寫字樓還是房改房、安居房等。如果業(yè)主對(duì)自己物業(yè)的情況不熟悉，在交易過程中會(huì)造成不必要的麻煩。

  二、業(yè)主辦理過戶時(shí)風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。有些買家需要向銀行貸款，而業(yè)主急于把房子賣掉，在買家申請(qǐng)貸款期間很快就辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶。買家的申請(qǐng)貸款程序還沒有走完，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換就已經(jīng)發(fā)生了變化，也就是說，業(yè)主在沒有拿到房款的情況下，房產(chǎn)已經(jīng)屬于買家了。這樣業(yè)主很有可能損失慘重。

  三、是否把鑰匙放在中介公司，是讓許多業(yè)主頭痛的事情。如果不留下鑰匙，每次中介帶人來看房時(shí)，業(yè)主都要花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和精力。如果留下鑰匙，又可能因看房人次多而導(dǎo)致房屋有某些損害，若有家電或其它物件的話，更存在被盜風(fēng)險(xiǎn)。所以，業(yè)主如果留下鑰匙的話，一定要清點(diǎn)屋內(nèi)物件數(shù)量，并與中介達(dá)成協(xié)議，使房屋受損的程度降到最低。

  四、找較具規(guī)模、信譽(yù)較好的中介公司代理房屋交易。在達(dá)成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介最好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價(jià)。

  五、留電話號(hào)碼一定要小心謹(jǐn)慎。最好不要留家庭電話，以防受到不必要的騷擾。

 

 

  二手房估價(jià)也是一門學(xué)問，一般的二手房評(píng)估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員來評(píng)估。但沒有專業(yè)人員在場(chǎng)怎么辦？有關(guān)專家在此為你提供一個(gè)“土法子”，能將房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概，可作為開價(jià)時(shí)的一個(gè)參考。

  1.折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；

  2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡(jiǎn)稱“三小”套型)，則扣減10%；

  3.房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3%，七層減5%，三、四層則加3%，頂樓減5%；

  4.朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5%；

  5.小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5%；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%；

  6.習(xí)慣性心理因素。該因素也會(huì)使人們對(duì)買舊房心存壓力�；ê芏噱X才買套舊房，這一因素又使房?jī)r(jià)減8%。

  最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然這只能作為一個(gè)參考，而房屋真正的價(jià)值還需專業(yè)人士來評(píng)估。

 

 

  問：購(gòu)買二手房可以申請(qǐng)哪幾種貸款

  答：可以申請(qǐng)公積金貸款、個(gè)人購(gòu)房商業(yè)性貸款和組合貸款三種。

  問：什么是住房公積金貸款？

  答：公積金貸款是本市各商業(yè)銀行受上海市公積金管理中心委托發(fā)放的政策性個(gè)人住房貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證，而向銀行申請(qǐng)的貸款。

  問：申請(qǐng)公積金貸款需要哪些條件？

  答：主要條件有：

  (1)有本市城鎮(zhèn)常住戶口；

  (2)申請(qǐng)前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月、且累計(jì)繳存住房公積金的時(shí)間不少于兩年；

  (3)購(gòu)房首付的金額不低于所購(gòu)房?jī)r(jià)的30%；

  (4)沒有尚未還清的貸款債務(wù)；

  (5)二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房。

  問：如何確定申請(qǐng)公積金貸款額度？

  答：在確定公積金貸款額度時(shí)，要同時(shí)滿足以下幾點(diǎn)：

  (1)不高于申請(qǐng)貸款時(shí)借款人公積金帳戶繳交余額的15倍，例如，假如至申請(qǐng)貸款之日前，您的公積金帳戶余額有5000元，則貸款額度不能超過7.5萬(wàn)元，需要注意的是在貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)之前，不可以將帳戶的儲(chǔ)存余額提取出來，否則很難申請(qǐng)到足額的貸款。

  (2)不高于所購(gòu)房屋總價(jià)的70%，即如果房?jī)r(jià)為12萬(wàn)元，貸款額不能超過8.4萬(wàn)元。(3)公積金貸款最高額度為10萬(wàn)元，這是因?yàn)楣�積金貸款是一種政策性的貸款，在利率方面有較大的優(yōu)惠，因此要對(duì)貸款額度進(jìn)行限制。

  問：申請(qǐng)公積金貸款的最長(zhǎng)期限是多少年？

  答：申請(qǐng)公積金貸款的最長(zhǎng)年限為15年。問：申請(qǐng)商業(yè)性貸款要具備什么條件？

  答：購(gòu)買二手房申請(qǐng)商業(yè)性貸款要具備的主要條件有：

  (1)有本市城鎮(zhèn)常住戶口；

  (2)購(gòu)房首付的金額不低于所購(gòu)房?jī)r(jià)的30%；

  (3)沒有尚未還清的貸款債務(wù)；

  (4)二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房。

 

 

  辦理二手房業(yè)務(wù)流程，具體的貸款手續(xù)和須攜帶的資料如下：

  買賣雙方簽定購(gòu)房合同并支付首付款后，到個(gè)貸中心提出貸款申請(qǐng)。填寫貸款申請(qǐng)表(如果您已婚，請(qǐng)夫妻雙方一起前來)，中心工作人員經(jīng)過審批通過后，由建行出具《貸款承諾書》，作為購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。

  憑身份證原件領(lǐng)借款合同的貸款支付憑證回單，所需經(jīng)過的流程為:受理柜(受理貸款申請(qǐng))-保險(xiǎn)柜(辦理保險(xiǎn))-簽約柜(簽訂借款合同)-公證柜(辦理合同公證)-簽約柜(領(lǐng)取貸款合同)。

在取得《貸款承諾書》并就所抵押的房屋辦理保險(xiǎn)后，即可持上述資料及《貸款承諾書》、擬用于還款的建行儲(chǔ)蓄存折和儲(chǔ)蓄卡或建行信用卡、保險(xiǎn)單、與中心簽定《借款合同》、《抵押合同》等有關(guān)法律性文件，并辦理公證手續(xù)(如果買房者已婚，需夫妻雙方一起前來)。

  如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來簽定合同，需授權(quán)委托另一方或第三方代為辦理貸款相關(guān)手續(xù)。授權(quán)委托書需經(jīng)公證，且受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

 

 

  a、夫妻雙方的身份證原件及復(fù)印件;

  b、與賣房者簽定的購(gòu)房合同或購(gòu)房意向書原件;

  c、首付款憑證原件及復(fù)印件;

  d、婚姻狀況證明:結(jié)婚證/離婚證明/未婚證明原件及復(fù)印件;

  e、戶口簿原件及復(fù)印件;

  f、資信證明原件(使用個(gè)貸中心提供的標(biāo)準(zhǔn)格式)。

  由于借款人收入情況復(fù)雜，中心工作人員可要求提供相關(guān)的其他證明材料的原件及復(fù)印件，如借款人為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及近三月的納稅憑證，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃合同;如借款人為企業(yè)法定代表人、負(fù)責(zé)人或股東，則提出營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、近期的資產(chǎn)負(fù)債表和納稅憑證等;如借款申請(qǐng)人注明有除工資收入以外的其他收入來源的，應(yīng)提交相關(guān)的證明材料。如利息收入，應(yīng)提供存單、國(guó)庫(kù)券等憑證;房屋租憑收入，應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證或租憑合同;投資收入，應(yīng)提供投資證明、被投資方的分紅決議及支付憑證等。

  g、銀行要求的其他資料。