物業(yè)管理在我國的起步時間不長，隨著該行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理糾紛近幾年也呈上升趨勢，糾紛的主體涉及到物業(yè)公司、業(yè)主及業(yè)主委員會等。訴訟爭議包括了業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費，物業(yè)公司不履行職責致使業(yè)主人身、財產(chǎn)受損，業(yè)主委員會與物業(yè)公司爭奪物業(yè)管理權(quán)等多方面。其中，業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費的案件占據(jù)了大部分，也基本成為每個物業(yè)公司面臨的不可避免的難題。該類糾紛的出現(xiàn)，一方面反映了當事人權(quán)利意識的提高，但另一方面也反映出當事人在處理法律糾紛中存在著一些錯誤的理解或做法。筆者結(jié)合擔任物業(yè)公司法律顧問期間的工作經(jīng)驗，總結(jié)了在處理該類糾紛時應(yīng)注意的幾個問題。
一、法律關(guān)系問題
在業(yè)主購房及居住過程中，出現(xiàn)的主要當事人有：業(yè)主(購房人)、開發(fā)商、物業(yè)公司，存在的法律關(guān)系有：物業(yè)公司與開發(fā)商之間的前期選聘及物業(yè)交接管理關(guān)系、業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣與房屋維修法律關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理法律關(guān)系及業(yè)主之間因相鄰產(chǎn)生的相鄰法律關(guān)系及因侵權(quán)等產(chǎn)生的其他法律關(guān)系。雖然在同一主體身上可能產(chǎn)生多個法律關(guān)系，如業(yè)主也是購房人，與物業(yè)公司產(chǎn)生物業(yè)管理法律關(guān)系，與開發(fā)商產(chǎn)生房屋買賣法律關(guān)系，與其他業(yè)主產(chǎn)生相鄰關(guān)系，但需明確的是這些法律關(guān)系之間是彼此獨立的，因此，主體權(quán)利義務(wù)的承擔是不能混淆的。
但在物業(yè)管理收費實踐中，卻經(jīng)常出現(xiàn)主體混淆，歸責錯誤的現(xiàn)象：業(yè)主極易將物業(yè)公司與開發(fā)商混為一體，或?qū)⑵渌麡I(yè)主對自己的侵權(quán)理解為是物業(yè)公司的管理不善;而開發(fā)商與物業(yè)公司也出現(xiàn)越權(quán)管理，責任區(qū)分不清的情況。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由于當事人對下面兩大法律關(guān)系沒有清楚的認識，將非物業(yè)公司的權(quán)威歸責于物業(yè)公司身上。
(一)物業(yè)公司與開發(fā)商之間的法律關(guān)系
在《物業(yè)管理條例》頒布以前，存在開發(fā)商對小區(qū)物業(yè)管理的情況，但由于開發(fā)商作為建筑單位，專業(yè)技能缺乏，不利糾紛的解決。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：小區(qū)的物業(yè)管理活動需由物業(yè)管理企業(yè)進行，根據(jù)該條例頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進行了進一步規(guī)定，將物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三等級，物業(yè)公司需根據(jù)自身的資質(zhì)實施對不同類型小區(qū)的物業(yè)管理。
因此，目前除部分以前開發(fā)的小區(qū)還存在由開發(fā)商的物業(yè)管理部門進行管理的情況外，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理，是由有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司進行的。
在前一種情況下，小區(qū)的物業(yè)管理部門作為開發(fā)商的一個部門，與開發(fā)商是從屬關(guān)系，不能獨立承擔責任，對外的所有活動均需以開發(fā)商的名義進行。但在后一種情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司分別是兩個獨立的法人，在小區(qū)的管理活動中，物業(yè)公司應(yīng)對自己的行為獨立享有權(quán)利、承擔義務(wù)。
但由于在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司之前，小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商選聘的物業(yè)公司進行管理的，在這種情況下，特別是當開發(fā)商將小區(qū)交由自己成立的物業(yè)公司管理時，下列現(xiàn)象就極易出現(xiàn)：業(yè)主將開發(fā)商的責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上，以房屋質(zhì)量存在問題為由拒絕繳納費用;而開發(fā)商與物業(yè)公司也錯誤理解了自己的權(quán)利義務(wù)：物業(yè)公司在業(yè)主入住時提出不交物業(yè)費不給房屋鑰匙;開發(fā)商將應(yīng)退還給業(yè)主的購房款充抵物業(yè)費。
這些情況的出現(xiàn)，都是沒有弄清法律關(guān)系，對于業(yè)主來說，由于開發(fā)商對房屋負質(zhì)量保證責任，在開發(fā)商沒有將維修工作委托給物業(yè)公司的情況下，業(yè)主只能要求開發(fā)商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業(yè)公司提出主張，而物業(yè)公司與開發(fā)商也應(yīng)正確認識自己的權(quán)責：收繳物業(yè)費只能由物業(yè)公司進行，而房屋交付則是開發(fā)商基于房屋買賣關(guān)系應(yīng)負的責任。
(二)業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系
業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關(guān)系及因侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償法律關(guān)系。
根據(jù)《民法通則》第83條關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當承擔責任。而侵權(quán)責任，也應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔責任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行管理職責，如在對房屋進行裝飾裝修時，業(yè)主應(yīng)注意避免對相鄰業(yè)主造成噪聲干擾，更不應(yīng)該拆除房屋的承重結(jié)構(gòu)，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業(yè)公司雖在服務(wù)合同中承諾對業(yè)主的裝飾裝修行為進行監(jiān)督管理，但物業(yè)公司沒有履行該監(jiān)督管理職責，物業(yè)公司應(yīng)對相鄰業(yè)主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔部分責任，或?qū)η謾?quán)結(jié)果的發(fā)生有過錯，與其他業(yè)主構(gòu)成共同侵權(quán)，如將應(yīng)由全體業(yè)主分攤的費用分攤到個別業(yè)主身上。但需要明確的是，不論物業(yè)公司的行為構(gòu)成的是違約還是侵權(quán)，與業(yè)主是否交納物業(yè)費都屬于截然不同的法律關(guān)系，業(yè)主只能要求物業(yè)公司承擔違約或侵權(quán)責任，而不能拒絕交納物業(yè)費、供暖費等費用。
可見，由于混淆了法律關(guān)系，物業(yè)管理當事人不僅無法達到最初目的，還可能因行為不當，對給相對人造成的損失承擔責任。
二、抗辯權(quán)的行使問題
與上面提及的混淆法律關(guān)系不同，在有些情況下，業(yè)主拒交物業(yè)費、供暖費的理由是物業(yè)公司提供的服務(wù)沒有達到《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的標準，如在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定24小時巡邏，實際上物業(yè)公司并沒有做到，或約定保持小區(qū)環(huán)境整潔，而業(yè)主認為物業(yè)公司的保潔措施并不完善等。業(yè)主以物業(yè)公司沒有盡到職責為由拒交物業(yè)費用，實際上是錯誤地行使了雙務(wù)合同中的不安抗辯權(quán)。
根據(jù)不安抗辯權(quán)的理論，雙務(wù)合同中先履行債務(wù)當事人如有確切證據(jù)證明對方存在法定情形，則可以中止履行債務(wù)。我國《合同法》第68條規(guī)定的法定情形之一為：有確切證據(jù)證明對方有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力。在物業(yè)管理中，物業(yè)費的交納通常都是先于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的，符合不安抗辯權(quán)要求的債務(wù)履行有先后順序的要求。但事實上，即使物業(yè)公司管理不善，提供的服務(wù)存在瑕疵，一般也達不到《合同法》第68條規(guī)定的無法或者可能無法履行管理職責這一要求，因此，業(yè)主常常因證據(jù)不足，拒絕交費答辯無法得到法律支持。
雖然業(yè)主無法行使不安抗辯權(quán)，但物業(yè)公司沒有按照《物業(yè)服務(wù)合同》的要求提供完善的管理已經(jīng)構(gòu)成合同的不完全履行，業(yè)主完全可以要求物業(yè)公司承擔違約責任：按合同要求完善服務(wù)，對給自己造成的損失要求賠償。
